{"id":2766,"date":"2017-03-11T01:21:22","date_gmt":"2017-03-10T22:21:22","guid":{"rendered":"http:\/\/www.celikavukatlik.com.tr\/?p=2766"},"modified":"2017-03-11T01:21:22","modified_gmt":"2017-03-10T22:21:22","slug":"borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/","title":{"rendered":"Bor\u00e7lar Kanunu ve Kira S\u00f6zle\u015fmesi"},"content":{"rendered":"T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanununda, genel anlamda kira s\u00f6zle\u015fmesinin sona erme nedenleri ile konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131na ili\u015fkin sona erme halleriyle \u00fcr\u00fcn kiras\u0131 ve hayvan kiras\u0131n\u0131n sona erme sebepleri ayr\u0131 ba\u015fl\u0131klar alt\u0131nda a\u00e7\u0131klanm\u0131\u015ft\u0131r. Hukukumuzda kira s\u00f6zle\u015fmesinin genel h\u00fck\u00fcmlere g\u00f6re sona ermesine y\u00f6nelik olarak fesih 1 ve fesih bildirimi (ihbar) 2 haklar\u0131 d\u00fczenlenmi\u015ftir. Fesih yolu ile s\u00f6zle\u015fmeyi tek tarafl\u0131 olarak sona erdirme hakk\u0131, hem kiraya verene hem de kirac\u0131ya tan\u0131nm\u0131\u015ft\u0131r. E\u011fer kiraya verenler ya da kirac\u0131lar birden fazla ise, kira s\u00f6zle\u015fmesinin feshedilmesinde hepsi birden fesih bildiriminde bulunmal\u0131d\u0131r .\n\nKira ili\u015fkisinin sonland\u0131r\u0131lmas\u0131n\u0131 de\u011fi\u015fik ana ba\u015fl\u0131klar ile bunlar\u0131 da kendi i\u00e7eri\u011finde alt ba\u015fl\u0131klar alt\u0131nda incelemeye \u00e7al\u0131\u015ft\u0131m. Uygulama a\u00e7\u0131s\u0131ndan kar\u015f\u0131m\u0131za \u00e7ok \u00e7\u0131kan konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015f yeri kiralar\u0131 konusunu daha ayr\u0131nt\u0131l\u0131 olarak ele ald\u0131m. Genel olarak hukukumuzda d\u00fczenlenen sona erme sebepleri uygun d\u00fc\u015ft\u00fc\u011f\u00fc \u00f6l\u00e7\u00fcde konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131na da uygulanmaktad\u0131r.\n\n<strong>S\u00dcREN\u0130N DOLMASI NEDEN\u0130YLE SONA ERME<\/strong>\nS\u00fcrenin dolmas\u0131 nedeniyle sona erme hali, kira s\u00f6zle\u015fmesinde s\u00fcrenin belli olup olmad\u0131\u011f\u0131 farkl\u0131l\u0131\u011f\u0131na g\u00f6re sona erecektir. Kira s\u00f6zle\u015fmesi s\u00fcreli olaca\u011f\u0131 gibi, bu s\u00fcrenin belirtilmemi\u015f olmas\u0131 da m\u00fcmk\u00fcnd\u00fcr.\n\n<strong>Belirli S\u00fcreli Kira S\u00f6zle\u015fmesinin Sona Ermesi<\/strong>\n\nS\u00f6zle\u015fmenin sona erece\u011fi an\u0131n, taraflar\u0131n a\u00e7\u0131k veya z\u0131mni irade beyan\u0131yla \u00f6ng\u00f6r\u00fcld\u00fc\u011f\u00fc hallerde belirli s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmesi s\u00f6z konusu olur . 4 Bir ba\u015fka deyi\u015fle, taraflar\u0131n kira s\u00fcresini, g\u00fcn, hafta, ay ya da y\u0131l olarak belirledikleri kira s\u00f6zle\u015fmeleri belirli s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmeleridir. Kira s\u00f6zle\u015fmelerinde kararla\u015ft\u0131r\u0131lan bu belirli s\u00fcre, bir takvim g\u00fcn\u00fc olabilece\u011fi gibi hal ve duruma g\u00f6re \u00f6rt\u00fcl\u00fc olarak da belirlenmi\u015f olabilir . Kira s\u00f6zle\u015fmesi, belirli bir s\u00fcre i\u00e7in yap\u0131lm\u0131\u015f oldu\u011fu ve susma (s\u00fckut) ile yenilenmedi\u011fi takdirde, bu s\u00fcrenin ge\u00e7mi\u015f olmas\u0131yla birlikte kendili\u011finden sona erer . Ancak, s\u00fcre ge\u00e7mi\u015f oldu\u011fu halde kiraya veren, kirac\u0131n\u0131n kullanmaya devam etmesine kar\u015f\u0131 \u00e7\u0131kmam\u0131\u015fsa ya da kullanmas\u0131na izin vermi\u015fse, kira s\u00f6zle\u015fmesi belirsiz s\u00fcreli s\u00f6zle\u015fmeye d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcr.\n\nTBK. m. 327 de d\u00fczenlenen bu hal, 818 Say\u0131l\u0131 Bor\u00e7lar Kanunu\u2019nun 267 nci maddesine kar\u015f\u0131l\u0131k gelmekte olup, iki f\u0131kradan ibarettir. Maddenin birinci f\u0131kras\u0131nda, belirli s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmesinin, s\u00fcrenin sonunda kendili\u011finden sona erece\u011fi ve s\u00fcrenin belirlenmesinin de a\u00e7\u0131k ya da \u00f6rt\u00fcl\u00fc bi\u00e7imde olabilece\u011fi belirtilmi\u015ftir .\n\nKira s\u00f6zle\u015fmesinde kira s\u00fcresi a\u00e7\u0131k veya \u00f6rt\u00fcl\u00fc \u015fekilde belirlenmi\u015fse, an\u0131lan s\u00fcrenin dolmas\u0131yla kira s\u00f6zle\u015fmesi de kendili\u011finden sona erer.\u00a0Ancak s\u00fcrenin sona ermesi, her hal ve ko\u015fulda kira ili\u015fkisinin ortadan kalkt\u0131\u011f\u0131n\u0131 g\u00f6stermez Taraflar\u0131n bu konuda hareketleri \u00f6nemlidir. Zira ortada a\u00e7\u0131k bir anla\u015fma bulunmad\u0131\u011f\u0131 halde taraflar kira ili\u015fkisini devam ettiriyorlarsa, s\u00f6zle\u015fme kendili\u011finden sona ermeyip, belirsiz s\u00fcreli s\u00f6zle\u015fmeye d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcr. Di\u011fer bir deyi\u015fle belirsiz bir s\u00fcre i\u00e7in yenilenmi\u015f say\u0131l\u0131r. Yenilemenin hukuki sonucu olarak, belirli s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmesinin yerine taraflar\u0131 ve i\u00e7eri\u011fi, sona eren s\u00f6zle\u015fme ile ayn\u0131 olan yeni bir belirsiz s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmesi meydana gelmektedir.\n\nBu d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcmle birlikte art\u0131k taraflar aras\u0131nda \u00e7\u0131kacak uyu\u015fmazl\u0131klarda Hakim belirli olmayan s\u00fcreli kira h\u00fck\u00fcmlerini uygulayacakt\u0131r.\u00a0Belirli s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmesinde, kiraya veren, s\u00f6zle\u015fmenin yenilenmeyece\u011fini s\u00fcresinde kirac\u0131ya bildirmi\u015fse e\u011fer, yap\u0131lan bu bildirimle s\u00f6zle\u015fme s\u00fcresiz hale d\u00f6n\u00fc\u015femez.\n\n<strong>Bu hususta verilen bir karara g\u00f6re 6. Hukuk Dairesi \u015f\u00f6yle s\u00f6ylemi\u015ftir. \u201c\u2026Fesih ihbar\u0131 yap\u0131lm\u0131\u015fsa akit s\u00fcresiz hale gelmez\u2026.\u201d\u00a0<\/strong>\n\n<strong>\u00dcr\u00fcn (Has\u0131lat) Kiras\u0131nda<\/strong>\nBu t\u00fcr kirada, belirli s\u00fcrenin bitiminde, kira s\u00f6zle\u015fmesi kendili\u011finden sona erer. Ancak taraflar\u0131n \u00f6rt\u00fcl\u00fc olarak s\u00f6zle\u015fmeyi s\u00fcrd\u00fcrmesinde, akside kararla\u015ft\u0131r\u0131lmam\u0131\u015fsa, s\u00f6zle\u015fme kendili\u011finden bir y\u0131l yenilenmi\u015f say\u0131l\u0131r. Dikkat edilmesi gereken husus s\u00f6zle\u015fmenin b\u00f6yle bir durumda uzamad\u0131\u011f\u0131, ancak yenilendi\u011fidir. Bu duruma g\u00f6re yenilenen \u00fcr\u00fcn kiras\u0131nda, taraflar, yasal bildirim s\u00fcresine ( 6 ay ) uymak ko\u015fuluyla her kira y\u0131l\u0131n\u0131n sonu i\u00e7in s\u00f6zle\u015fmeyi feshedebileceklerdir.\nDi\u011fer bir deyi\u015fle, \u00fcr\u00fcn kiras\u0131nda bir kere yenileme oldu mu, art\u0131k taraflardan biri alt\u0131 ay \u00f6nce feshi ihbar etmedik\u00e7e, akit seneden seneye yenilenecektir. Kira ba\u015flang\u0131\u00e7 tarihi bilinmiyorsa e\u011fer, ayl\u0131k s\u00fcrelik bildirimde bu tarih esas al\u0131n\u0131rken ba\u015flang\u0131\u00e7 tarihinin bilinmemesi halinde ise, kiraya verenin kira ba\u015flang\u0131\u00e7 tarihini tan\u0131k ve yemin deliline ba\u015fvurarak kan\u0131tlayabilme olana\u011f\u0131 olmal\u0131d\u0131r. Nitekim uygulamada bu y\u00f6ndedir.\n\n<strong>Konut ve \u00c7at\u0131l\u0131 \u0130\u015fyeri Kiras\u0131nda<\/strong>\n<strong>Belirli S\u00fcreli Kira Bak\u0131m\u0131ndan<\/strong>\n\u00dcr\u00fcn kiras\u0131na benzemekle birlikte, ondan farkl\u0131 olarak bu t\u00fcr kiralarda kirac\u0131, belirli s\u00fcrenin bitiminden en az on be\u015f g\u00fcn \u00f6nce fesih bildiriminde bulunmad\u0131k\u00e7a, s\u00f6zle\u015fme ayn\u0131 ko\u015fullarla bir y\u0131l daha uzam\u0131\u015f say\u0131l\u0131r ( TBK. m. 347 ). G\u00f6r\u00fcld\u00fc\u011f\u00fc gibi burada s\u00f6zle\u015fmenin yenilenmesi de\u011fil uzam\u0131\u015f say\u0131laca\u011f\u0131 belirtilmi\u015ftir. Bunun yan\u0131 s\u0131ra fesih bildirimi hakk\u0131 \u00f6ncelikle kirac\u0131ya tan\u0131nm\u0131\u015f bir hak olarak kar\u015f\u0131m\u0131za \u00e7\u0131kmaktad\u0131r.\nGayrimenkul Kiralar\u0131 Hakk\u0131ndaki Kanun\u2019 un 11\u2019 inci maddesi uyar\u0131nca belirli s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmelerinde, kirac\u0131n\u0131n, kira s\u00fcresinin bitiminden en az on be\u015f g\u00fcn \u00f6nce yaz\u0131l\u0131 bildirimde bulunmamas\u0131 halinde, kira s\u00f6zle\u015fmesi ayn\u0131 ko\u015fullarla bir y\u0131l uzayacakt\u0131r. Kirac\u0131n\u0131n yapaca\u011f\u0131 yaz\u0131l\u0131 bildirimin yaln\u0131zca g\u00f6nderilmi\u015f olmas\u0131 yetmez, bu bildirimin kiraya verene kira s\u00fcresinin bitiminden en az on be\u015f g\u00fcn \u00f6nce ula\u015fm\u0131\u015f olmas\u0131 gerekmektedir. GKHK.\u2019unun 11. maddesi aynen korunarak TBK. m. 347\/1\u2019 de emredici nitelikte d\u00fczenlenmi\u015ftir.\n\nTBK. m. 347\/1\u2019 den anla\u015f\u0131laca\u011f\u0131 \u00fczere, konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131 bak\u0131m\u0131ndan s\u00fcrenin bitimi \u00fczerine belirli s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmesini sona erdirme hakk\u0131 kural olarak yaln\u0131zca kirac\u0131ya tan\u0131nm\u0131\u015ft\u0131r. Kiraya veren, s\u00f6zle\u015fmenin bitimine dayanarak s\u00f6zle\u015fmeyi feshedemez Uzayan her yeni y\u0131l i\u00e7inde kiraya veren bildirimde bulunmad\u0131k\u00e7a, kira s\u00f6zle\u015fmesi uzam\u0131\u015f olur. Bu durumun tekerr\u00fcr etmesi hakkaniyetle ba\u011fda\u015fmad\u0131\u011f\u0131ndan, TBK. m. 347 ile \u201c..Ancak on y\u0131ll\u0131k uzama s\u00fcresi sonunda kiraya veren, bu s\u00fcreyi izleyen her uzama y\u0131l\u0131n\u0131n bitiminden en az \u00fc\u00e7 ay \u00f6nce bildirimde bulunmak ko\u015fuluyla, herhangi bir sebep g\u00f6stermeksizin s\u00f6zle\u015fmeye son verebilir\u2026\u201d yasada bir s\u0131n\u0131rlama \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015ft\u00fcr. Tasar\u0131n\u0131n 346\u2019 nc\u0131 madde metninde yer alan \u201con be\u015f y\u0131ll\u0131k\u201d ve \u201con be\u015f y\u0131l\u201d ibareleri maddede ge\u00e7en s\u00fcrenin, m\u00fclkiyet hakk\u0131n\u0131n \u00f6l\u00e7\u00fcs\u00fcz \u015fekilde s\u0131n\u0131rland\u0131r\u0131lamayaca\u011f\u0131 temelinde makul bir seviyeye indirilmesi amac\u0131yla \u201con y\u0131ll\u0131k\u201d ve \u201con y\u0131l\u201d \u015feklinde de\u011fi\u015ftirilmi\u015ftir. Bu d\u00fczenleme kirac\u0131 lehinedir. Kiraya veren ancak 10 y\u0131ll\u0131k uzama s\u00fcresi sonunda, bu s\u00fcreye izleyen her uzama y\u0131l\u0131n\u0131n bitiminden en az 3 ay \u00f6nce bildirimde bulunmak ko\u015fuluyla hi\u00e7bir sebep ileri s\u00fcrmeden s\u00f6zle\u015fmeye son verebilir. Yani kirac\u0131 10 y\u0131l boyunca kira akdi bitiminden 15 g\u00fcn \u00f6nce bildirimde bulunmazsa kiralad\u0131\u011f\u0131 mecurda oturabilecektir17\nS\u00f6zle\u015fmenin uzam\u0131\u015f say\u0131laca\u011f\u0131 ve bunun yenilemeden fark\u0131 konusunda Doktrinde ve BK\u2019 da farkl\u0131l\u0131klar vard\u0131r. BK. m. 263 uyar\u0131nca belirli s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmelerinde, s\u00fcrenin sona ermesine ra\u011fmen kira ili\u015fkisi devam ediyorsa, s\u00fcrenin bitimi tarihi itibariyle s\u00f6zle\u015fme s\u00fcresiz yenilenmi\u015f say\u0131l\u0131rd\u0131. BK. m. 263, belirsiz bir s\u00fcre i\u00e7in \u201cyenilemeden (tecditten)\u201d bahsetmekteydi. Oysa TBK. m. 327\/2 ise \u201c Taraflar, bu durumda, a\u00e7\u0131k bir anla\u015fma olmaks\u0131z\u0131n kira ili\u015fkisini s\u00fcrd\u00fcr\u00fcrlerse, kira s\u00f6zle\u015fmesi belirsiz s\u00fcreli s\u00f6zle\u015fmeye d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcr.\u201d h\u00fckm\u00fcn\u00fc getirmi\u015ftir.\n\nBK. m. 263\u2019 deki yenilemenin hukuki sonucu kararla\u015ft\u0131r\u0131lan s\u00fcrenin dolmas\u0131ndan sonra kiralanan\u0131n kirac\u0131 taraf\u0131ndan kullan\u0131m\u0131n\u0131 bilmesine ra\u011fmen kiralayan\u0131n derhal itiraz etmesine ba\u011fl\u0131 olarak sona eren belirli s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmesinin yerine, taraflar\u0131 ve i\u00e7eri\u011fi sona eren s\u00f6zle\u015fme ile \u201cayn\u0131\u201d olan yeni bir s\u00fcresiz kira s\u00f6zle\u015fmesinin meydana gelmesi idi18. Hal b\u00f6yle olunca, belirli s\u00fcreli kira i\u00e7in verilen teminatlar ve kira s\u00f6zle\u015fmesine ba\u011fl\u0131 \u00f6nal\u0131m hakk\u0131, s\u00fcrenin sona ermesiyle ortadan kalkard\u0131. TBK. m. 327\/2 i\u00e7in bu g\u00f6r\u00fc\u015f\u00fcn uygulama alan\u0131n\u0131n olup olmad\u0131\u011f\u0131 tart\u0131\u015fmaya a\u00e7\u0131k olmakla beraber, \u0130BK. m. 266\/2 ye kar\u015f\u0131l\u0131k olan TBK. m.327\/2 de uygulamada, belirli s\u00fcreli kira i\u00e7in verilen teminatlar\u0131n ve \u00f6nal\u0131m hakk\u0131n\u0131n s\u00fcrenin ortadan kalkmas\u0131yla varl\u0131klar\u0131n\u0131 koruyaca\u011f\u0131 olaca\u011f\u0131 y\u00f6n\u00fcndedir. Oysa BK ve GKHK y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fc d\u00f6nemindeki \u00f6\u011freti BK. m. 263 h\u00fckm\u00fc ile GKHK. m. 11 h\u00fckm\u00fcn\u00fc paralel bir bi\u00e7imde ele al\u0131yor ve her iki durumda da, \u201cyeni bir kira ili\u015fkisinin kuruldu\u011funu\u201d kabul ediyordu 19. TBK.\u00a0m. 347\/1\u2019e g\u00f6re uzayan s\u00f6zle\u015fme, asl\u0131nda yeni bir kira s\u00f6zle\u015fmesi niteli\u011findedir.\n\nO halde TBK. m. 247 nin 1. ve 2. h\u00fckm\u00fcn\u00fcn paralel okunmas\u0131 uygun olaca\u011f\u0131ndan, sonu\u00e7 olarak sona erecek ve yeni ba\u015flayacak s\u00f6zle\u015fme \u201cayn\u0131\u201d olan yeni s\u00f6zle\u015fme i\u00e7in, eski s\u00f6zle\u015fme gere\u011fince verilmi\u015f teminatlar ve \u00f6nal\u0131m hakk\u0131, s\u00fcrenin sona ermesiyle ortadan kalkacakt\u0131r.\n\nTaraflar\u0131n tam ehliyetli olup olmad\u0131\u011f\u0131 ve bu hususun yenilemeyi nas\u0131l etkileyece\u011fi konusunda Doktrinde farkl\u0131 g\u00f6r\u00fc\u015fler mevcuttur. Benimde kat\u0131ld\u0131\u011f\u0131m G\u00fcm\u00fc\u015f\u2019 \u00fcn g\u00f6r\u00fc\u015f\u00fcne g\u00f6re, TBK. m. 327\/2\u2019 deki d\u00f6n\u00fc\u015f\u00fcm bir kanun h\u00fckm\u00fcne dayand\u0131\u011f\u0131na g\u00f6re, taraflar tam ehliyetli olmasalar bile, en az\u0131ndan ay\u0131rt etme g\u00fcc\u00fcne sahip olmalar\u0131 yeterlidir. Aksine bir g\u00f6r\u00fc\u015f olan Aral\u2019 \u0131n g\u00f6r\u00fc\u015f\u00fcne g\u00f6re ise tam ehliyet yenileme i\u00e7in \u015fartt\u0131r.\nBir ba\u015fka de\u011finilmesi gereken hususta, kirac\u0131 taraf\u0131ndan ifa edilmemi\u015f kira bedellerinin uzayan d\u00f6nemde ne olaca\u011f\u0131d\u0131r. TBK. m. 327\/2\u2019 ye g\u00f6re ileriye etkili sona erece\u011fi i\u00e7in, eski d\u00f6nemden kalan kira bedelleri varl\u0131klar\u0131n\u0131 s\u00fcrd\u00fcreceklerdir. Ancak bu bor\u00e7lar TBK. m. 315\u2019 de d\u00fczenlenen kirac\u0131n\u0131n temerr\u00fcd\u00fc ile fesih hallerine konu olamazlar.\n\nHem 6570 say\u0131l\u0131 yasada hem de TBK. m. 347\u2019 de belirli s\u00fcreli s\u00f6zle\u015fmenin sona erdirilmesi i\u00e7in yap\u0131lacak olan bildirimin yaz\u0131l\u0131 olmas\u0131 gerekmektedir 20. Konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131 bak\u0131m\u0131ndan yaz\u0131l\u0131 \u015fekil bir ge\u00e7erlilik \u015fart\u0131 olarak \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015ft\u00fcr. Yaz\u0131l\u0131 \u015feklin ge\u00e7erlilik \u015fart\u0131 oldu\u011fu TBK. m. 248\u2019 de ayr\u0131ca d\u00fczenlenmi\u015fse de h\u00fckm\u00fcn \u201cbildirim ge\u00e7erlili\u011fi\u201d ba\u015fl\u0131\u011f\u0131n\u0131 ta\u015f\u0131mas\u0131 sadece TBK. m. 347\/1\u2019de yer alan bildirimlerin \u015fekli bak\u0131m\u0131ndan getirildi\u011fi izlenimi vermektedir. Ancak h\u00fckm\u00fcn gerek\u00e7esine bak\u0131ld\u0131\u011f\u0131nda 21 bu d\u00fczenlemenin yaln\u0131z TBK. m. 347\/1\u2019de yer alan bildirimler bak\u0131m\u0131ndan de\u011fil, konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131na ili\u015fkin kanuni d\u00fczenlemelerde yer alan t\u00fcm bildirimler i\u00e7in ge\u00e7erli oldu\u011fu anla\u015f\u0131lmaktad\u0131r.\n\nAncak TBK.\u2019da kiraya verene tan\u0131nan bu bildirim hakk\u0131n\u0131n kullan\u0131m\u0131 12.01.20011 Tarih ve 6101 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu\u2019nun Y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fc ve uygulama \u015eekli Hakk\u0131nda Kanun\u2019un ge\u00e7ici 2. Maddesi ile ertelenmi\u015f, TBK.\u2019n\u0131n y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fc tarihinden \u00f6nce kurulmu\u015f kira s\u00f6zle\u015fmelerinden on y\u0131ll\u0131k uzama s\u00fcresi dolmam\u0131\u015f olmakla beraber, geri kalan s\u00fcre be\u015f y\u0131ldan daha k\u0131sa olanlar hakk\u0131nda 6101 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanun\u2019un Y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fc ve Uygulama \u015eekli Hakk\u0131nda Kanun\u2019un 1. Maddesinin son c\u00fcmlesinde yer alan h\u00fck\u00fcm TBK. m. 347\/1. c. 3\u2019e ili\u015fkin olarak, bir defaya mahsus olmak \u00fczere y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girdi\u011fi tarihten itibaren be\u015f y\u0131l sonra, on y\u0131ll\u0131k uzama s\u00fcresi dolmu\u015f olanlar hakk\u0131nda da y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girdi\u011fi tarihten itibaren iki y\u0131l sonra uygulanacakt\u0131r.\nYani bu s\u00fcrelerin sonuna kadar kiraya verenin TBK. m. 347\/1 c. 3\u2019teki bildirim hakk\u0131n\u0131 kullanabilmesi m\u00fcmk\u00fcn olmayacakt\u0131r 22.\n6101 say\u0131l\u0131 T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu\u2019nun Y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011f\u00fc ve Uygulama \u015eekli Hakk\u0131nda Kanunu, m.1; Ge\u00e7mi\u015fe Etkili Olmama Kural\u0131: TBK.\u2019n\u0131n y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girdi\u011fi tarihten \u00f6nceki fiil ve i\u015flemlere, bunlar\u0131n hukuken ba\u011flay\u0131c\u0131 olup olmad\u0131klar\u0131na ve sonu\u00e7lar\u0131na, bu fiil ve i\u015flemler hangi kanun y\u00fcr\u00fcrl\u00fckte iken ger\u00e7ekle\u015fmi\u015fse, kural olarak o kanun h\u00fck\u00fcmleri uygulan\u0131r. Ancak, TBK.\u2019 n\u0131n y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girmesinden sonra bu fiil ve i\u015flemlere ili\u015fkin olarak ger\u00e7ekle\u015fecek temerr\u00fct, sona erme ve tasfiye, T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu h\u00fck\u00fcmlerine tabidir\n\n<strong>Belirsiz S\u00fcreli Kira Bak\u0131m\u0131ndan<\/strong>\nKira s\u00f6zle\u015fmelerinde taraflar, s\u00f6zle\u015fmenin s\u00fcresini ne sarih ne de z\u0131mni bir \u015fekilde belirlememi\u015fler, yaln\u0131zca mal\u0131n kiraya verilece\u011fi konusunda anla\u015fm\u0131\u015flar ve kiralanan teslim edilmi\u015f ise bu s\u00f6zle\u015fme t\u00fcr\u00fcne belirsiz s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmesi denilmektedir24. Yani, belirsiz s\u00fcreli kira, ba\u015flang\u0131\u00e7 tarihinin belli olmad\u0131\u011f\u0131 bunun yan\u0131 s\u0131ra zaman bak\u0131m\u0131ndan s\u00fcresi belli olmayan kira ili\u015fkisidir.\u00a0Kanun koyucu belirsiz s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmelerinin sonsuz olarak taraflar\u0131 ba\u011flamamas\u0131 i\u00e7in 25, kira s\u00f6zle\u015fmesinin s\u00fcrekli bir bor\u00e7 ili\u015fkisi olmas\u0131 nedeniyle, s\u00f6zle\u015fmenin taraflar\u0131na (kiraya veren ve kirac\u0131) hakl\u0131 bir sebep olmasa bile, ola\u011fan fesih ile s\u00f6zle\u015fmeyi sona erdirebilme imkan\u0131 tan\u0131m\u0131\u015ft\u0131r TBK. m. 328\/1\u2019de s\u00f6zle\u015fmenin ola\u011fan feshi d\u00fczenlenmi\u015ftir.\n\nOla\u011fan fesih, ifa edilmekte olan ifa s\u00fcresi belirsiz bir s\u00fcrekli bor\u00e7 ili\u015fkisinin, hakl\u0131 bir sebebe dayanmaks\u0131z\u0131n tek tarafl\u0131 y\u00f6neltilmesi gerekli bir irade beyan\u0131 ile ileriye etkili olarak sona erdirilmesidir.\u00a0Kira s\u00fcresinin belli olmamas\u0131ndan \u00f6t\u00fcr\u00fc bu ili\u015fkinin sona ermesi i\u00e7in kar\u015f\u0131 taraf\u0131n \u00f6nceden uyar\u0131lmas\u0131 gerekmektedir ki \u00f6\u011fretide buna \u201cfesih bildirimi\u201d demekteyiz. Fesih bildirimi taraflara kesin olarak neyin s\u00f6z konusu olaca\u011f\u0131n\u0131 anlatacak nitelikte olmal\u0131d\u0131r 28. Fesih bildirimi i\u00e7in belirli s\u00fcreler \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015f, kiralanan \u015feyin cinsine g\u00f6re bir ay\u0131r\u0131ma tabi tutulmu\u015ftur.\n\nTa\u015f\u0131nmaz mallar veya ta\u015f\u0131n\u0131r yap\u0131lara ili\u015fkin bir kira s\u00f6zle\u015fmesi var ise, s\u00f6zle\u015fme, \u00fc\u00e7 ay \u00f6nce fesih bildirimi yap\u0131lm\u0131\u015f olmak ko\u015fuluyla, alt\u0131 ayl\u0131k kira d\u00f6nemi sonunda feshedilecektir.\u00a0Ta\u015f\u0131nmaz mallarla ta\u015f\u0131n\u0131r yap\u0131lara ili\u015fkin kira s\u00f6zle\u015fmesi belirsiz s\u00fcreli ise; TBK. m. 329 gere\u011fi, \u00f6nce yerel adete g\u00f6re ve yerel adet yoksa alt\u0131 ayl\u0131k kira d\u00f6neminin sonu i\u00e7in \u00fc\u00e7 ayl\u0131k fesih bildirim s\u00fcresine uyularak taraflardan herhangi birisince kira s\u00f6zle\u015fmesi feshedilebilir. Buna g\u00f6re, -yerel adete g\u00f6re belirlenmemi\u015fse- alt\u0131 ayl\u0131k fesih d\u00f6nemleri i\u00e7in \u00fc\u00e7 ayl\u0131k fesih bildirim s\u00fcreleri i\u00e7inde yap\u0131lacak fesih bildirimi ile belirsiz s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmesini sona erdirme imkan\u0131 her hangi bir ay\u0131r\u0131m yap\u0131lmaks\u0131z\u0131n, ta\u015f\u0131nmaz kiralar\u0131 ve ayn\u0131 zamanda TMK.\u00a0m. 728 anlam\u0131nda ta\u015f\u0131n\u0131r yap\u0131 kiralar\u0131 i\u00e7in mevcuttur.\n\nBildirim ve fesih s\u00fcrelerinin hesaplanmas\u0131nda, kira ba\u015flang\u0131\u00e7 tarihinin esas al\u0131nmas\u0131 gerekir. Bu maddeyi daha iyi anlamak i\u00e7in bir \u00f6rnekle a\u00e7\u0131klamak istiyorum. Kira ba\u015flang\u0131\u00e7 tarihi 22.10.2007 olan belirsiz s\u00fcreli bir kira s\u00f6zle\u015fmesi 2013 y\u0131l\u0131nda feshedilmek istendi\u011finde, an\u0131lan y\u0131la g\u00f6re kira d\u00f6nemi sonu 22.10.2013 olaca\u011f\u0131ndan, \u00fc\u00e7 ay \u00f6ncelikli fesih bildiriminin22.04.2013 tarihinde yap\u0131lmas\u0131 ve davan\u0131n da 22.10.2013 tarihinden sonra a\u00e7\u0131lmas\u0131 gerekecektir.\n\nTa\u015f\u0131n\u0131r mal kiralar\u0131nda ise, \u00fc\u00e7 g\u00fcn \u00f6nce bildirim yap\u0131larak kira s\u00f6zle\u015fmesi her zaman feshedilebilecektir (TBK. m. 330\/1). G\u00fcm\u00fc\u015f32, kanun koyucunun bu madde ile istenilen her zaman i\u00e7in \u00fc\u00e7 g\u00fcn \u00f6nceden yap\u0131lacak fesih bildirimi ile kira s\u00f6zle\u015fmesinin sona erece\u011fini d\u00fczenledi\u011fi i\u00e7in bu maddenin herhangi bir bildirim s\u00fcresine yer vermedi\u011fini d\u00fc\u015f\u00fcnm\u00fc\u015f ve \u201cfesih bildirim s\u00fcresi\u201d ibaresinin kullan\u0131lmas\u0131n\u0131 ele\u015ftirmi\u015ftir.\n\nAyr\u0131ca bu kural\u0131n kanunda bir istisnas\u0131 vard\u0131r. \u015e\u00f6yle ki, e\u011fer ta\u015f\u0131n\u0131r mal, kiraya verenin mesleki faaliyeti gere\u011fi kiraya verilmi\u015fse ve kirac\u0131 da bu mal\u0131 \u00f6zel kullan\u0131m\u0131 i\u00e7in kiralam\u0131\u015fsa, bu halde \u00fc\u00e7 g\u00fcn olan fesih bildirimi yerine, kirac\u0131, \u00fc\u00e7 ayl\u0131k kira d\u00f6nemi i\u00e7in en az bir ay \u00f6nceden yapaca\u011f\u0131 bir bildirimle s\u00f6zle\u015fmeyi feshedebilecektir. Dikkat edilecek husus, di\u011fer ta\u015f\u0131n\u0131r kira fesihlerinde her iki tarafa \u00fc\u00e7 g\u00fcnl\u00fck bildirim s\u00fcresi \u00f6ng\u00f6r\u00fcld\u00fc\u011f\u00fc halde, mesleki faaliyet nedeniyle kiralanan ta\u015f\u0131n\u0131rlar i\u00e7in kanun sadece kirac\u0131ya daha uzun bir s\u00fcre y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc \u00f6ng\u00f6rm\u00fc\u015ft\u00fcr.\n\n<strong>K\u0131saca \u00f6zetlemek gerekirse, bu fesih hakk\u0131n\u0131n kullan\u0131lmas\u0131 a\u015fa\u011f\u0131daki \u015fartlarla m\u00fcmk\u00fcnd\u00fcr;<\/strong>\n\n<strong>\u2022 Kiraya verenin, ta\u015f\u0131n\u0131r e\u015fyalar\u0131na ili\u015fkin kira s\u00f6zle\u015fmelerini mesleki faaliyeti gere\u011fi akdetmesi gerekir (\u00f6rne\u011fin otomobil kiralama \u015firketleri).<\/strong>\n<strong>\u2022 Kirac\u0131n\u0131n da, m\u00fcte\u015febbis kiraya veren taraf\u0131ndan kiralanan ta\u015f\u0131n\u0131r e\u015fyaya ili\u015fkin kira s\u00f6zle\u015fmesini \u00f6zel kullan\u0131ma y\u00f6nelik akdetmesi gerekmektedir.<\/strong>\n<strong>\u2022 Bu durumda, kiraya verenin kirac\u0131dan zarar\u0131n\u0131 isteme hakk\u0131 bulunmamaktad\u0131r.<\/strong>\n\nAyr\u0131ca k\u0131saca de\u011finmek gerekirse, fesih bildirimi, birden fazla kirac\u0131 veya kiralayan varsa, tamam\u0131 taraf\u0131ndan, tamam\u0131na kar\u015f\u0131 yap\u0131lmal\u0131d\u0131r. Yani kiralanan \u015feyin sadece bir k\u0131sm\u0131 i\u00e7in fesih hakk\u0131n\u0131 kullanmak m\u00fcmk\u00fcn de\u011fildir. \u00d6rne\u011fin bir ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fc d\u00fc\u015f\u00fcnecek olursak, tek bir odas\u0131 i\u00e7in ge\u00e7erli olacak bir fesih kabul edilemez. Fesih bildirimi s\u00fcresinin hesaplanmas\u0131 hususu da \u00f6nemlidir. Yukar\u0131da daha \u00f6nce belirtildi\u011fi gibi, y\u00f6neltilmesi gereken bir irade beyan\u0131 oldu\u011fundan s\u00fcre, fesih bildirimin g\u00f6nderildi\u011fi andan de\u011fil kar\u015f\u0131 tarafa ula\u015ft\u0131\u011f\u0131 andan itibaren hesaplanmal\u0131d\u0131r. Fesih bildirim s\u00fcreleri, fesih bildirimine muhatap olan kar\u015f\u0131 yan\u0131n yarar\u0131n\u0131 korumak amac\u0131yla kanuna konmu\u015ftur. Bu nedenle vaktinden \u00f6nce yap\u0131lm\u0131\u015f bir fesih bildirimi de ge\u00e7erli olacakt\u0131r 36. Buna kar\u015f\u0131n, fesih bildirim s\u00fcresi ge\u00e7irildikten sonra yap\u0131lan fesih, yap\u0131lmak istendi\u011fi fesih d\u00f6nemi i\u00e7in ge\u00e7erli olmayacak ancak bir sonraki fesih d\u00f6nemi i\u00e7in ge\u00e7erli olacakt\u0131r (TBK. m. 328\/2, c. 2).\n\nBelirsiz S\u00fcreli Kira S\u00f6zle\u015fmesinin Sona Ermesi\n\u00dcr\u00fcn (Has\u0131lat) Kiras\u0131nda\n\u00dcr\u00fcn kiras\u0131na bakt\u0131\u011f\u0131m\u0131zda, yerel adet olmad\u0131\u011f\u0131 zaman, \u00f6ncelikli bildirim yap\u0131ld\u0131\u011f\u0131 takdirde s\u00f6zle\u015fmenin feshedilebilece\u011fini TBK. m. 368\u2019 den g\u00f6r\u00fcyoruz. Fesih hakk\u0131, bu t\u00fcr kiralarda hem kiraya verene hem de kirac\u0131ya verilmi\u015f olmakla birlikte, bildirim s\u00fcresi en az alt\u0131 ay olarak \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015ft\u00fcr. Burada, fesih bildirim tarihi esas al\u0131nm\u0131\u015ft\u0131r. Bu durum itibariyle alt\u0131 ayl\u0131k bildirim s\u00fcresi her zaman i\u00e7in s\u00fcresiz \u00fcr\u00fcn kiras\u0131na ait s\u00f6zle\u015fme feshedilebilir.\nAncak, tar\u0131msal ta\u015f\u0131nmazlar ile ilgili olarak bu kural\u0131n uygulanmayaca\u011f\u0131 da yasa h\u00fckm\u00fcd\u00fcr. Tarla, bah\u00e7e ve benzeri tar\u0131msal nitelikli \u00fcr\u00fcn kiras\u0131 s\u00f6zle\u015fmesine ili\u015fkin feshin, ya ilk bahar veya \u00fcr\u00fcnlerin olgunla\u015fmas\u0131 sonunda yani g\u00fcz mevsimi sonunda yap\u0131lmas\u0131 gerekir (TBK. m. 368\/2). Bunun belirlenmesinde ise g\u00f6z \u00f6n\u00fcne al\u0131nacak \u00f6nemli \u00f6l\u00e7\u00fct, b\u00f6lgesel t\u00f6redir.\n\nKonut ve \u00c7at\u0131l\u0131 \u0130\u015fyeri Kiras\u0131nda\nTBK. 347\/2\u2019nci f\u0131kras\u0131 yeni ve \u00f6nemli bir d\u00fczenleme getirerek, konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131na ili\u015fkin belirsiz s\u00fcreli s\u00f6zle\u015fmelerde, belirli bir s\u00fcrenin ge\u00e7mesi \u00fczerine kiraya verene de herhangi bir sebep g\u00f6stermeksizin bildirim yolu ile s\u00f6zle\u015fmeyi feshetme imkan\u0131 tan\u0131nm\u0131\u015ft\u0131r. EBK.\u2019daki d\u00fczenleme, kira s\u00f6zle\u015fmesi ne kadar s\u00fcrerse s\u00fcrs\u00fcn, kirac\u0131n\u0131n bor\u00e7lar\u0131n\u0131 yerine getirmesi ve kiraya verenin tahliye davas\u0131n\u0131 dayand\u0131raca\u011f\u0131 sebeplerden birinin bulunmamas\u0131 halinde, kiraya verene s\u00f6zle\u015fmeyi feshetme imkan\u0131 tan\u0131nmaktayd\u0131.\nBelirsiz s\u00fcreli konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015f yeri kiras\u0131nda, kiraya verenin fesih hakk\u0131 zaman bak\u0131m\u0131ndan daha s\u0131n\u0131rl\u0131d\u0131r. Kirac\u0131, yasal fesih s\u00fcrelerine uydu\u011fu takdirde belirsiz kira s\u00f6zle\u015fmesini her zaman i\u00e7in feshedebilecektir. Bunun yan\u0131 s\u0131ra kiraya veren ise, kira ba\u015flang\u0131\u00e7 tarihinden on y\u0131l ge\u00e7tikten sonra yine genel h\u00fck\u00fcmlere g\u00f6re fesih bildiriminde bulunarak bu fesih hakk\u0131n\u0131 kullanabilecektir (TBK. m. 347\/2). Ayr\u0131ca belirtmek gerekirse, ister belirli s\u00fcreli olsun ister belirsiz s\u00fcreli olsun, konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiras\u0131yla ilgili yap\u0131lacak fesih bildiriminin mutlaka yaz\u0131l\u0131 olmas\u0131 \u015fart\u0131 vard\u0131r. Bu \u015fart TBK. m. 348\u2019 de feshin ge\u00e7erlilik ko\u015fuludur.\nDi\u011fer taraftan TBK. m. 347\u2019 ye \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc bir f\u0131kra eklenerek, genel h\u00fck\u00fcmlere g\u00f6re fesih hakk\u0131n\u0131n kullan\u0131labilece\u011fi durumlarda, hem kirac\u0131n\u0131n hem de kiraya verenin s\u00f6zle\u015fmeyi sona erdirebilece\u011fi d\u00fczenlenmi\u015ftir.\n\u015eu husus da vurgulanmal\u0131d\u0131r ki, konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiras\u0131n\u0131n bildirim yoluyla sonland\u0131r\u0131lmas\u0131na bir sebep ve gerek\u00e7e g\u00f6sterme zorunlulu\u011fu da yoktur.\n<h2 data-fontsize=\"28\" data-lineheight=\"27\">K\u0130RA S\u00d6ZLE\u015eMELER\u0130N\u0130N HAKLI NEDENLERLE (OLA\u011eAN\u00dcST\u00dc FES\u0130H \u0130LE) SONA ERMES\u0130<\/h2>\nGenel Olarak\u00a0Kira s\u00f6zle\u015fmesinin bazen sona erme nedeni s\u00fcre ile ilgili olmayabilir. B\u00f6yle nedenler, s\u00f6zle\u015fme ili\u015fkisinin devam etti\u011fi d\u00f6nemde ortaya \u00e7\u0131kan nedenler olup, gerekti\u011finde kira s\u00f6zle\u015fmesinin feshedilmesine sebep say\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r.\nOla\u011fan\u00fcst\u00fc fesih, belirli ve belirsiz s\u00fcreli s\u00fcrekli bor\u00e7 ili\u015fkilerini hakl\u0131 sebeple, vaktinden \u00f6nce ve ileriye y\u00f6nelik olarak sona erdiren bir imkand\u0131r. Ola\u011fan\u00fcst\u00fc feshin, ola\u011fan fesih kar\u015f\u0131s\u0131ndaki \u00f6zelli\u011fi ge\u00e7erlili\u011finin akdi veya kanuni bir fesih sebebine (hakl\u0131 sebebe) dayanmas\u0131d\u0131r. Ola\u011fan\u00fcst\u00fc nedenler yasada say\u0131lm\u0131\u015f olup bunlar\u0131n mahiyeti a\u015fa\u011f\u0131da ayr\u0131nt\u0131l\u0131 olarak a\u00e7\u0131klanmaya \u00e7al\u0131\u015f\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r.\n\n<strong>\u00d6nemli Sebeplerle Kira S\u00f6zle\u015fmesinin Feshi<\/strong>\nHerhangi bir nedenle, s\u00fcrekli edimli s\u00f6zle\u015fmeler kapsam\u0131nda olan kira s\u00f6zle\u015fmesinde e\u011fer taraflardan herhangi birisi i\u00e7in \u00e7ekilmezlik hali durumu ortaya \u00e7\u0131km\u0131\u015fsa, o taraf\u0131n s\u00f6zle\u015fme ile ba\u011fl\u0131 kalmas\u0131 kendisinden beklenemez. \u00d6nemli sebep kapsam\u0131nda \u00e7ekilmezlik, taraf\u0131n s\u00f6zle\u015fmeye katlanamayaca\u011f\u0131 haldir 41. Bu duruma \u00f6rnek, kirac\u0131 memurun ba\u015fka bir \u015fehre atanmas\u0131 hali verilebilir. B\u00f6yle bir durumda, kirac\u0131 memur i\u00e7in kira s\u00f6zle\u015fmesinin devam\u0131, \u00e7ekilmez bir hal say\u0131l\u0131r. \u00c7ekilmezlik halinin varl\u0131\u011f\u0131nda, taraflardan her biri, fesih s\u00fcresine uymak \u015fart\u0131yla s\u00f6zle\u015fmeyi her zaman i\u00e7in feshetme hakk\u0131n\u0131 kullanabilir 42. Genel kural niteli\u011finde olan bu t\u00fcr fesih hakk\u0131, s\u00f6zle\u015fme belirli veya belirsiz olsun, konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiras\u0131 dahil her t\u00fcr kira ili\u015fkisinde kullan\u0131labilir.\n\nTBK. m. 331\u2019 de d\u00fczenlenen bu fesih t\u00fcr\u00fcn\u00fcn uygulama alan\u0131 bulabilmesi i\u00e7in, taraflar aras\u0131nda akdedilen ge\u00e7erli bir kira s\u00f6zle\u015fmesinin varl\u0131\u011f\u0131, kira s\u00f6zle\u015fmesinin devam\u0131n\u0131 taraflar\u0131 i\u00e7in beklenemez k\u0131lan hakl\u0131 sebeplerin var olmas\u0131 ve hakl\u0131 sebebe dayanan kiralayan ve kirac\u0131n\u0131n, TBK. m. 329 (\u00fc\u00e7 ay) ve 330\u2019 da ki (\u00fc\u00e7 g\u00fcn) yasal fesih bildirimi s\u00fcresine uyarak fesih bildiriminde bulunmas\u0131 gerekmektedir.\nTBK. m. 331\/2, EBK. m. 264\u2019teki gibi kira s\u00f6zle\u015fmesini fesih bildirimi ile sona erdiren kimseye parasal y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fck getirmi\u015f ancak EBK.\u2019dan farkl\u0131 olarak durum ve ko\u015fullar de\u011ferlendirilerek hakim taraf\u0131ndan takdir edilece\u011fi belirtilmi\u015ftir.\nTaraflar aralar\u0131ndaki anla\u015fmayla, hakimin takdir yetkisini s\u0131n\u0131rlayamaz ancak TBK. m. 331\/2 h\u00fckm\u00fc emredici olmad\u0131\u011f\u0131 i\u00e7in hakl\u0131 sebeple fesih durumunda giderimde bulunulmayaca\u011f\u0131 konusunda anla\u015fabilirler. Giderimi istenecek parasal kay\u0131plar, m\u00fcspet zarar kavram\u0131 i\u00e7erisinde yer alan kay\u0131plard\u0131r. Hakim giderim tutar\u0131n\u0131 belirlerken kiraya verenin kira bedeli kay\u0131plar\u0131n\u0131, kirac\u0131n\u0131n ticari faaliyetine ili\u015fkin u\u011frad\u0131\u011f\u0131 kay\u0131plar\u0131, ta\u015f\u0131nma ve ilan masraflar\u0131n\u0131, kirac\u0131n\u0131n daha y\u00fcksek kira bedeli ile yeni bir yer kiralamak zorunda kalmas\u0131n\u0131 g\u00f6z \u00f6n\u00fcnde bulundurur. TBK.\u2019da da EBK. m. 264\u2019te oldu\u011fu gibi tazminat her olay i\u00e7in ayr\u0131 de\u011ferlendirme yap\u0131larak uygulanacakt\u0131r.\n<h3 data-fontsize=\"24\" data-lineheight=\"24\">Kirac\u0131n\u0131n \u0130flas Etmesi \u0130le Tan\u0131nan Ola\u011fan\u00fcst\u00fc Fesih Hakk\u0131<\/h3>\nKirac\u0131n\u0131n iflas\u0131 halinde s\u00f6zle\u015fmenin feshi, TBK. m. 332\u2019 de EBK. m. 264\u2019ten farkl\u0131 iki f\u0131kra halinde daha a\u00e7\u0131k ve anla\u015f\u0131l\u0131r \u015fekilde d\u00fczenlenmi\u015ftir.\u00a0Kirac\u0131n\u0131n iflas\u0131, t\u00fcm kira t\u00fcrleri bak\u0131m\u0131ndan, yasada \u00f6ng\u00f6r\u00fclen ko\u015fullar\u0131n varl\u0131\u011f\u0131 halinde fesih nedeni olarak kar\u015f\u0131m\u0131za \u00e7\u0131kmakta ise de mutlak bir fesih nedeni de\u011fildir. Kira s\u00f6zle\u015fmesi kirac\u0131n\u0131n iflas\u0131ndan sonra kurulmu\u015f olabilir. B\u00f6yle bir durumda zaten kiraya veren kirac\u0131n\u0131n halini bilerek s\u00f6zle\u015fmeyi akdetti\u011finden bedel y\u00f6n\u00fcnden art\u0131k sadece kirac\u0131n\u0131n direnimine dayanarak s\u00f6zle\u015fmeyi feshedebilecektir. Yasa da d\u00fczenlenen hal, kirac\u0131n\u0131n, s\u00f6zle\u015fmeden sonra ki iflas halidir. Kiralayan\u0131n fesih hakk\u0131n\u0131 kullanabilmesi i\u00e7in ilk \u015fart, her \u015feyden \u00f6nce kirac\u0131n\u0131n iflas etmi\u015f olmas\u0131 gerekmektedir. EBK.\u2019da oldu\u011fu gibi bu kanun maddesinin uygulanmas\u0131, kiraya konu \u015feyin kirac\u0131ya teslim edilmi\u015f olmas\u0131 \u015fart\u0131n\u0131 aramakta ve bu ibare kanun maddesinde \u201ckirac\u0131, kiralanan\u0131n tesliminden sonra iflas ederse\u201d \u015feklindeki ibare ile a\u00e7\u0131k\u00e7a belirtilmektedir. Ayr\u0131ca belirtmek gerekir ki, iflas karar\u0131n\u0131n yeterli olup, karar\u0131n ilan\u0131 gerekli de\u011fildir.\n\nB\u00f6yle bir durumda, yani kiralanan\u0131n tesliminden sonra kirac\u0131n\u0131n iflas etmesi halinde, kiraya verene, EBK. m. 264\u2019 te i\u015flemi\u015f kira bedeli i\u00e7in de talep etme imkan\u0131 tan\u0131n\u0131rken, TBK. m. 332\u2019 ye g\u00f6re, yaln\u0131z i\u015fleyecek kira bedelleri i\u00e7in g\u00fcvence isteyebilir. Zira kiraya veren,\u00f6denmemi\u015f kira alacaklar\u0131 var ise bunun i\u00e7in fesih hakk\u0131n\u0131 TBK. m. 315\u2019 e dayanarak kullanabilir 47. Kirac\u0131 da g\u00fcvence verdi\u011fi takdirde s\u00f6zle\u015fme devam edecektir. Kiraya veren, i\u015fleyecek kira bedelleri y\u00f6n\u00fcnden gereken g\u00fcvencenin verilmesi i\u00e7in iflas masas\u0131na yaz\u0131l\u0131 ba\u015fvuruda bulunarak uygun bir s\u00fcre tan\u0131mak zorundad\u0131r. Kiralayan iflas\u0131n a\u00e7\u0131lmas\u0131ndan sonra derhal teminat istemek zorunda de\u011fildir. Kiraya veren, iflas eden kirac\u0131ya uygun bir s\u00fcrede teminat vermesi i\u00e7in ba\u015fvurmas\u0131n\u0131n akabinde, teminat g\u00f6sterilmedi\u011fi takdirde, s\u00f6zle\u015fmeyi derhal feshetmelidir.\n\nVerilen s\u00fcre i\u00e7erisinde teminat g\u00f6sterilirse fesih hakk\u0131 kullan\u0131lamaz, s\u00f6zle\u015fme devam eder Teminat g\u00f6sterilmesi i\u00e7in verilen s\u00fcre uygun bir s\u00fcre olmal\u0131d\u0131r. Bu h\u00fck\u00fcm de g\u00f6r\u00fcld\u00fc\u011f\u00fc \u00fczere kirac\u0131y\u0131 korumaya y\u00f6neliktir. \u0130flas masas\u0131n\u0131n, ba\u015fvuru ve tan\u0131nan s\u00fcreye kar\u015f\u0131n herhangi bir g\u00fcvence vermemesi halinde, kiraya veren art\u0131k bir fesih bildirim s\u00fcresine uymaks\u0131z\u0131n s\u00f6zle\u015fmeyi hemen feshedebilir ki bu h\u00fck\u00fcm de kiraya vereni korumaktad\u0131r. Hem kirac\u0131y\u0131, hem de kiraya vereni koruyan bu h\u00fck\u00fcm EBK \u2018ya g\u00f6re daha \u00f6zel bir uygulama alan\u0131 olarak, sadece iflas\u0131 kapsayacak \u015fekilde d\u00fczenlenmi\u015ftir.\n\nKanunun uygun bir s\u00fcre olarak \u00f6ng\u00f6rd\u00fc\u011f\u00fc s\u00fcre her somut olay\u0131n \u015fartlar\u0131na g\u00f6re de\u011fi\u015fecektir. Benim g\u00f6r\u00fc\u015f\u00fcme g\u00f6re, uygun bir s\u00fcre kavram\u0131 yerine belirli bir s\u00fcre tayin edilmesi uygulama y\u00f6n\u00fcnden daha kolayl\u0131k getirebilirdi. Zira, k\u00f6t\u00fc niyetli kirac\u0131lar iflas olay\u0131n\u0131n vuku bulmas\u0131ndan sonra bir hafta i\u00e7inde teminat g\u00f6sterilmesini talep edip uygun s\u00fcrenin bir hafta i\u00e7in yeterli oldu\u011funu ileri s\u00fcrebilirler. Bu hususta Hakimin i\u015fini zorla\u015ft\u0131r\u0131p i\u015f y\u00fck\u00fcn\u00fc artt\u0131rmaktan \u00f6teye gitmeyecektir. Belli bir s\u00fcrenin tayin edilmesi benim g\u00f6r\u00fc\u015f\u00fcme g\u00f6re daha yerinde olacakt\u0131r. Ayr\u0131ca uygun s\u00fcre yaz\u0131l\u0131 olarak verilmek zorundad\u0131r.EBK. m. 261\u2019 den farkl\u0131 olarak TBK. m. 332\u2019 ye g\u00f6re teminat, sadece i\u015fleyecek kira bedelleri i\u00e7in talep edilebilir. Madde gerek\u00e7esinde, birikmi\u015f kiralar\u0131n genel h\u00fck\u00fcmlere tabi oldu\u011funu bu y\u00fczden kapsam d\u0131\u015f\u0131 tutuldu\u011fu belirtilmi\u015ftir. Bunun d\u0131\u015f\u0131nda EBK. m. 261\u2019 in y\u00fcr\u00fcrl\u00fck d\u00f6nemindeki genel kabule g\u00f6re, kanun kiralayana s\u00f6zle\u015fmeyi feshederken ayr\u0131ca kirac\u0131ya tazminat \u00f6deme y\u00fck\u00fcm\u00fc getirmemi\u015f olup, taraflar sadece s\u00f6zle\u015fme ile kiralayan i\u00e7in tazminat \u00f6deme y\u00fck\u00fcm\u00fc getirebilirlerdi.\n\nBu husus EBK.\u00a0m. 261\u2019 in emredici nitelikte olmamas\u0131ndan kaynaklan\u0131yordu. Oysa TBK. m. 332 h\u00fckm\u00fc emredici nitelikte olup, bu t\u00fcr anla\u015fmalar\u0131n ge\u00e7ersiz say\u0131laca\u011f\u0131n\u0131 s\u00f6ylemek m\u00fcmk\u00fcnd\u00fcr.\u00a0S\u00f6z konusu madde genel kural niteli\u011finde oldu\u011fu i\u00e7in konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiras\u0131n\u0131 da kapsayarak t\u00fcm kira t\u00fcrlerinde uygulanmaktad\u0131r. Ancak, \u00fcr\u00fcn kiras\u0131 y\u00f6n\u00fcnden durum farkl\u0131d\u0131r. \u015e\u00f6yle ki, \u00fcr\u00fcn kiras\u0131 ile ilgili yasada iflas\u0131n a\u00e7\u0131lmas\u0131yla s\u00f6zle\u015fmenin kendili\u011finden sona erece\u011fi esas\u0131 benimsenmi\u015ftir (TBK. m. 370). H\u00fckm\u00fcn devam\u0131nda da, kiraya verenin, i\u015flemekte olan kira ve tutana\u011fa ge\u00e7irilen e\u015fya i\u00e7in yeterli g\u00fcvence verildi\u011fi takdirde, s\u00f6zle\u015fmenin kira y\u0131l\u0131n\u0131n sonuna kadar s\u00fcrd\u00fcrmekle y\u00fck\u00fcml\u00fc oldu\u011funu d\u00fczenlenmi\u015ftir.\n\n<strong>Kirac\u0131n\u0131n \u00d6l\u00fcm\u00fc \u0130le Kirac\u0131n\u0131n Miras\u00e7\u0131lar\u0131na Tan\u0131nan Ola\u011fan\u00fcst\u00fc Fesih Hakk\u0131<\/strong>\nHukukumuzda kirac\u0131n\u0131n \u00f6l\u00fcm\u00fc halinde s\u00f6zle\u015fme belirli veya belirsiz s\u00fcreli olmas\u0131 fark etmeksizin, miras\u00e7\u0131lar\u0131na fesih hakk\u0131 tan\u0131nm\u0131\u015ft\u0131r. \u00c7\u00fcnk\u00fc, \u00e7ekilmezlik ve iflas gibi \u00f6l\u00fcm hali de ola\u011fan\u00fcst\u00fc fesih nedenidir. Ancak, miras\u00e7\u0131lar\u0131n fesih zorunluluklar\u0131 yoktur. Bu hususun madde metninde feshedebilirler ibaresi ile ihtiyari bir durum oldu\u011funu g\u00f6rmekteyiz. EBK. m. 265\u2019 den farkl\u0131 olarak TBK. m. 333\u2019 de kiraya verenin, kirac\u0131n\u0131n \u00f6l\u00fcm\u00fcne ba\u011fl\u0131 olarak s\u00f6zle\u015fmeyi feshetmesi hakk\u0131 kabul edilmemi\u015f; ayr\u0131ca, s\u00f6zle\u015fmenin bir y\u0131l ve daha uzun s\u00fcreli olmas\u0131 da aranmam\u0131\u015ft\u0131r52. Bu konuda da d\u00fczenleme yap\u0131lmamakla birlikte, kiraya verenin \u00f6l\u00fcm\u00fcn\u00fcn s\u00f6zle\u015fmeyi etkilemeyece\u011fi esas\u0131 benimsenerek, kirac\u0131n\u0131n korunmas\u0131 esas al\u0131nm\u0131\u015ft\u0131r. Madde gerek\u00e7esinde a\u00e7\u0131kland\u0131\u011f\u0131 \u00fczere, bu madde metninde yer alan fesih bildirim s\u00fcresinin ve fesih d\u00f6neminin yasal s\u00fcre ve d\u00f6nem oldu\u011fu a\u00e7\u0131k\u00e7a vurgulanmakla, s\u00f6zle\u015fmedeki ve yerel adetteki aksine olan s\u00fcre belirlemelerinin dikkate al\u0131nmayaca\u011f\u0131 a\u00e7\u0131klanm\u0131\u015ft\u0131r.\nTBK. m. 333 lafz\u0131ndan da anla\u015f\u0131laca\u011f\u0131 \u00fczere sadece ger\u00e7ek ki\u015filer i\u00e7in uygulama alan\u0131 bulur; kirac\u0131 s\u0131fat\u0131na sahip ortakl\u0131klar\u0131n veya t\u00fczel ki\u015filerin tasfiyeye girmesi veya sona ermesi, birle\u015fmesi veya b\u00f6l\u00fcnmesi durumunda uygulama bulmaz; 53 bu durumda \u015fartlar\u0131 ger\u00e7ekle\u015firse hakl\u0131 sebeple fesih (TBK. m. 331) m\u00fcmk\u00fcn olabilir. Ancak belirtmek gerekir ki, TBK. m. 333 h\u00fckm\u00fc belirsiz s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmelerinde uygulama alan\u0131 bulmaz.\n\n<strong>Kirac\u0131n\u0131n birden fazla miras\u00e7\u0131s\u0131 varsa, feshi bildirme bunlar\u0131n hepsi taraf\u0131ndan veya ortak\u00a0temsilcileri taraf\u0131ndan yap\u0131lmal\u0131d\u0131r<\/strong> . Doktrinde \u00e7ok az bir k\u0131s\u0131m vekaletsiz i\u015f g\u00f6rme h\u00fck\u00fcmleri \u00e7er\u00e7evesinde tek bir miras\u00e7\u0131n\u0131n dahi fesih bildiriminde bulunabilmesinin m\u00fcmk\u00fcn oldu\u011fu g\u00f6r\u00fc\u015f\u00fcnde ise de, benimde kat\u0131ld\u0131\u011f\u0131m G\u00dcM\u00dc\u015e\u2019 \u00fcn g\u00f6r\u00fc\u015f\u00fcne g\u00f6re, TMK. m. 640\/4 uyar\u0131nca dahi miras\u00e7\u0131lar tek ba\u015flar\u0131na fesih haklar\u0131n\u0131 kullanamazlar. Ayr\u0131ca, ayn\u0131 yerde birlikte oturan birden fazla kirac\u0131lar varsa ve biri \u00f6l\u00fcrse, TBK. m. 333 h\u00fckm\u00fc uygulanmaz, ko\u015fullar\u0131 bulundu\u011fu takdirde, TBK. m. 331\u2019 de d\u00fczenlenen \u00f6nemli sebepler dolay\u0131s\u0131yla fesih yoluna gidilebilir\n\u00dcr\u00fcn kiras\u0131na bakt\u0131\u011f\u0131m\u0131zda, kirac\u0131n\u0131n \u00f6l\u00fcm\u00fc halinde, TBK. m. 371 EBK. m. 291\u2019 i kar\u015f\u0131lamakta olup, onun miras\u00e7\u0131lar\u0131 ve kiraya veren, alt\u0131 ayl\u0131k yasal fesih bildirim s\u00fcrelerine uymak ko\u015fuluyla, s\u00f6zle\u015fmeyi feshedebilirler demektedir.\nKonut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015f yeri kiras\u0131nda ise, kirac\u0131n\u0131n \u00f6l\u00fcm\u00fc do\u011frudan fesih sebebi olarak kabul edilmemi\u015ftir. \u00d6len kirac\u0131 ile ayn\u0131 konutta oturanlar ile \u00f6len kirac\u0131n\u0131n ayn\u0131 i\u015fyerindeki ortaklar\u0131 veya bu ortaklar\u0131n ayn\u0131 meslek ve sanat\u0131 y\u00fcr\u00fcten miras\u00e7\u0131lar\u0131, s\u00f6zle\u015fme ve yasa h\u00fckm\u00fcne uyduklar\u0131 takdirde taraf s\u0131fat\u0131yla kira ili\u015fkisini s\u00fcrd\u00fcrebilirler 56.\nTBK. m. 333 belirsiz s\u00fcreli kira s\u00f6zle\u015fmelerinde ve konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131 h\u00fck\u00fcmlerine tabi kira s\u00f6zle\u015fmeleri bak\u0131m\u0131ndan uygulanmaz. Zira konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131 h\u00fck\u00fcmlerine tabi kira s\u00f6zle\u015fmelerinde kirac\u0131n\u0131n \u00f6l\u00fcm\u00fc \u00fczerine TBK. m. 356 uygulanacakt\u0131r.\n\nUygulamada bazen kirac\u0131n\u0131n \u00f6l\u00fcm\u00fc \u00fczerine miras\u00e7\u0131lar hakk\u0131nda haks\u0131z i\u015fgalci diye dava a\u00e7\u0131lmaktad\u0131r. Oysa miras\u00e7\u0131lar, kiralananda daha \u00f6nceden de \u00f6len kirac\u0131yla birlikte oturuyorlarsa, kiray\u0131 devam ettirme haklar\u0131 vard\u0131r. Bu onlar\u0131 haks\u0131z i\u015fgalci yapmaz. Ayr\u0131ca belirtmek gerekirse, uygulama da ve Yarg\u0131tay\u2019 \u0131n yerle\u015fik g\u00f6r\u00fc\u015f\u00fcne g\u00f6re, e\u011fer ihtiyaca dayal\u0131 olarak \u00f6l\u00fcmden sonra dava a\u00e7\u0131lacaksa, davan\u0131n t\u00fcm miras\u00e7\u0131lara kar\u015f\u0131 a\u00e7\u0131lmas\u0131 gerekir\n\n<strong>K\u0130RA S\u00d6ZLE\u015eMES\u0130N\u0130N HAKLI NEDENLE FES\u0130H B\u0130LD\u0130R\u0130M\u0130 \u0130LE SONA ERMES\u0130N\u0130N SONU\u00c7LARI<\/strong>\n\n<strong>Kiralanan\u0131n Geri Verilmesi<\/strong>\n\nKira s\u00f6zle\u015fmesinin sona ermesi ile kirac\u0131n\u0131n kiralanan\u0131 iade borcu do\u011far. EBK.\u2019n\u0131n TBK. m. 334\u2019\u00fc kar\u015f\u0131layan m. 266\/son f\u0131kras\u0131nda \u201ckirac\u0131n\u0131n kiralanan\u0131 iyi halde ald\u0131\u011f\u0131 esast\u0131r\u201d ibaresine yer verilmi\u015ftir. EBK. m. 266\u2019da kirac\u0131 aleyhine yer alan bu d\u00fczenlemeye TBK.\u2019da yer verilmemi\u015ftir. Bu nedenle art\u0131k kira s\u00f6zle\u015fmelerinde konulacak kiralanan\u0131n iyi halde teslim al\u0131nd\u0131\u011f\u0131na dair kay\u0131tlar \u00f6nemli hale gelmi\u015ftir. Bunun yan\u0131 s\u0131ra, TBK. m. 334\/2 kirac\u0131y\u0131 koruma amac\u0131yla, kirac\u0131n\u0131n kusuruyla sebep oldu\u011fu zararlar d\u0131\u015f\u0131nda ba\u015fka bir \u00f6demede bulunaca\u011f\u0131n\u0131 \u00f6ng\u00f6ren anla\u015fmalar\u0131n bat\u0131l oldu\u011funu d\u00fczenlemi\u015ftir.\n\n<strong>Kiraya Verenin \u0130ade S\u0131ras\u0131ndaki Muayene ve Bildirim Y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc<\/strong>\nTBK. m. 335 kirac\u0131n\u0131n kiralanan\u0131n s\u00f6zle\u015fmeye ayk\u0131r\u0131 kullan\u0131m\u0131ndan kaynaklanan sorumlulu\u011funun i\u015fletilebilmesi i\u00e7in EBK.\u2019 da yer almayan yeni bir d\u00fczenleme ile kiraya verene kiralanan\u0131n iadesi s\u0131ras\u0131nda kiralanan\u0131 muayene etme ve bu muayene s\u0131ras\u0131nda tespit edece\u011fi eksiklikleri derhal kirac\u0131ya bildirme y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc getirmektedir. Buna g\u00f6re, kiraya veren geri verme s\u0131ras\u0131nda kiralanan\u0131n durumunu g\u00f6zden ge\u00e7irmek ve kirac\u0131n\u0131n sorumlu oldu\u011fu eksiklikleri ve ay\u0131plar\u0131 ona hemen yaz\u0131l\u0131 olarak bildirmek zorundad\u0131r. Bu bildirim yap\u0131lmazsa kirac\u0131 her t\u00fcrl\u00fc sorumluluktan kurtulur. Ola\u011fan muayeneyle belirlenemeyen, yani gizli ay\u0131plar ancak tespit edildikten sonra bildirilebilirler. Buradaki yaz\u0131l\u0131 \u015fekil \u015fart\u0131n\u0131n ge\u00e7erlilik \u015fart\u0131 de\u011fil, ispat \u015fart\u0131 oldu\u011fu d\u00fc\u015f\u00fcn\u00fclmektedirTBK. m. 335 anlam\u0131nda \u201cay\u0131p\u201d kiralanan\u0131n teslim an\u0131ndaki durumu ile iadesi an\u0131ndaki durumu aras\u0131nda, s\u00f6zle\u015fmeye uygun kullan\u0131ma dayal\u0131 eskime ve bozulmalar d\u0131\u015f\u0131nda meydana gelen olumsuz y\u00f6ndeki de\u011fi\u015fikliklerdir61. Bildirim kadar muayenenin de \u201cderhal\u201d yap\u0131lmas\u0131 gerekmektedir . \u00d6\u011fretide, iadeden sonra bir hafta i\u00e7erisinde yap\u0131lan muayene zaman\u0131nda, kanunun deyimiyle \u201cderhal\u201d yap\u0131lm\u0131\u015f kabul eden g\u00f6r\u00fc\u015fler oldu\u011fu gibi, muayenenin kural olarak iki \u00fc\u00e7 g\u00fcn i\u00e7erisinde yap\u0131lmas\u0131 gerekti\u011fini belirten g\u00f6r\u00fc\u015fler de bulunmaktad\u0131r.\u00a0Teslim alma s\u0131ras\u0131nda ola\u011fan incelemeyle belirlenemeyecek (gizli) ay\u0131plar\u0131n varl\u0131\u011f\u0131 halinde kirac\u0131n\u0131n sorumlulu\u011fu devam edecektir.\n\n<strong>S\u00d6ZLE\u015eMEYE AYKIRI DAVRANILMASI NEDEN\u0130YLE FES\u0130H<\/strong>\nKira ili\u015fkisine ayk\u0131r\u0131 davran\u0131lmas\u0131 nedeniyle s\u00f6zle\u015fmenin feshedilebilmesi i\u00e7in, o konudan dolay\u0131 ilgili taraf\u0131n direngen olmas\u0131 gerekir. Daha \u00f6nce de de\u011findi\u011fim \u00fczere, kira ili\u015fkisi ya fesih ya da bo\u015faltma yolu ile sona erdirilebilmektedir. Fesih istemi, s\u00f6zle\u015fmeye ayk\u0131r\u0131 davran\u0131\u015f\u0131n; bo\u015faltma istemi ise kiralanan\u0131n bo\u015falt\u0131lmas\u0131 davalar\u0131nda \u00f6nemlidir. \u00c7\u00fcnk\u00fc bazen s\u00f6zle\u015fmeye ayk\u0131r\u0131l\u0131ktan dolay\u0131 sadece fesih, bazen de fesih ve bo\u015faltma ve bazen de sadece bo\u015faltma istenilmektedir. Oysa uygulamada da benimsendi\u011fi gibi, s\u00f6zle\u015fmeye ayk\u0131r\u0131l\u0131ktan dolay\u0131 bo\u015faltma karar\u0131n\u0131n verilebilmesi i\u00e7in ileri s\u00fcr\u00fclen ayk\u0131r\u0131l\u0131\u011f\u0131n kiralanan\u0131n kullan\u0131m\u0131na, feshin istenebilmesi i\u00e7in de ayk\u0131r\u0131l\u0131\u011f\u0131n s\u00f6zle\u015fme ko\u015fullar\u0131na ili\u015fkin olmas\u0131 gerekir.\nS\u00f6zle\u015fmeye ayk\u0131r\u0131 davran\u0131\u015f, ayn\u0131 zamanda direnimi do\u011furur66. S\u00f6zle\u015fmeye ayk\u0131r\u0131 davran\u0131\u015f TBK.\u2019 da kira ile ilgili de\u011fi\u015fik maddelerde a\u00e7\u0131klanm\u0131\u015ft\u0131r. Baz\u0131lar\u0131 kiraya veren, baz\u0131lar\u0131 da kirac\u0131 ile ilgilidir. Genel anlamda s\u00f6zle\u015fme taraflar\u0131n\u0131n, s\u00f6zle\u015fmede \u00f6ng\u00f6r\u00fclen ko\u015fullara uymamas\u0131d\u0131r. Kirac\u0131 ve kiraya verenin de\u011fi\u015fik ayk\u0131r\u0131 davran\u0131\u015flar\u0131n\u0131 a\u015fa\u011f\u0131da ayr\u0131nt\u0131l\u0131 olarak inceleyerek ele ald\u0131m.\n\n<strong>Kiralanan\u0131n Tesliminden Kaynaklanan Feshi<\/strong>\nTeslim ve ay\u0131plardan sorumluluk kiraya verene aittir. Kiraya verenin asli y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc, kiralanan\u0131 kararla\u015ft\u0131r\u0131lan tarihte kirac\u0131ya teslim etme ve teslimden sonra da onu ama\u00e7lanan kullan\u0131ma uygun \u015fekilde bulundurmakt\u0131r. Kira s\u00f6zle\u015fmesinin imzalanmas\u0131ndan sonra e\u011fer kiralanan belirlenen s\u00fcrede teslim edilmezse, kirac\u0131 taraf\u0131ndan kiraya verene g\u00f6nderece\u011fi bir bildirimle uygun bir s\u00fcre tan\u0131r ve bu s\u00fcrede kiralanan\u0131n teslim edilmemesi durumunda kirac\u0131 yasan\u0131n bor\u00e7lunun direnimi ile ilgili maddesinde \u00f6ng\u00f6r\u00fclen se\u00e7imlik haklardan birini kullanabilir. Kiraya veren teslim edilmeme olgusunda kusurlu olmad\u0131\u011f\u0131n\u0131 kan\u0131tlayamaz ise kirac\u0131 se\u00e7imlik haklardan olan s\u00f6zle\u015fmeden d\u00f6nme hakk\u0131n\u0131 kullanabilecektir ve s\u00f6zle\u015fmenin ge\u00e7ersiz kalmas\u0131ndan dolay\u0131 u\u011frad\u0131\u011f\u0131 zarar\u0131n\u0131 isteyebilecektir.\n\n<strong>\u00d6zensiz Kullanma ve Kiralanana Zarar Verme Nedeniyle Fesih<\/strong>\nTBK.\u2019da kirac\u0131n\u0131n kiralanan\u0131 \u00f6zenle kullanma ve kiralananda oturan ki\u015filer ile kom\u015fulara sayg\u0131s\u0131zca davranmama zorunlulu\u011fu vurgulanm\u0131\u015ft\u0131r. Bunun fesih nedeni olabilmesi i\u00e7in, kiralanandaki zarar\u0131n kirac\u0131 taraf\u0131ndan bilerek ve isteyerek yani kasten meydana getirilmi\u015f olmas\u0131 laz\u0131md\u0131r 67. E\u011fer kas\u0131t yok ama zarar var olsa bile, kiraya veren buna dayanarak s\u00f6zle\u015fmeyi feshedemez. Kiralanan\u0131n \u00f6zensiz kullan\u0131m\u0131na bakacak olursak, kanunumuzda bu halde kiraya verenin sahip oldu\u011fu haklar ayr\u0131 ayr\u0131 d\u00fczenlenmi\u015ftir. Yarg\u0131tay\u2019 \u0131n yerle\u015fik uygulamalar\u0131na g\u00f6re de, taraflar\u0131n birbirleriyle g\u00fcven veya normal ili\u015fkiyi ortadan kald\u0131r\u0131c\u0131 davran\u0131\u015flar\u0131, olayda k\u0131\u015fk\u0131rtmalar bulunsa dahi, bu tarz hareketler aradaki g\u00fcven ortam\u0131n\u0131 yok etti\u011finden s\u00f6zle\u015fmenin devam\u0131nda yarar olmayaca\u011f\u0131 i\u00e7in taraflardan biri s\u00f6zle\u015fmeyi bu y\u00fczden feshedebilir.\n\nTBK.\u2019 n\u0131n 316 nc\u0131 maddesinin son f\u0131kras\u0131nda yer alan \u00e7ekilmezlik hali, kiralanan\u0131n bulundu\u011fu ta\u015f\u0131nmazda oturan ki\u015filer ile kom\u015fulara kar\u015f\u0131 kirac\u0131n\u0131n sayg\u0131s\u0131zca davranmas\u0131n\u0131n boyutu, daha do\u011frusu sayg\u0131s\u0131zca davranman\u0131n \u00e7ekilmez olu\u015fudur. \u00d6rne\u011fin, kirac\u0131n\u0131n konut olarak kiralad\u0131\u011f\u0131 yeri randevuevi olarak kullanmas\u0131 hem kiralanan\u0131n bulundu\u011fu ta\u015f\u0131nmazda bulunan ki\u015filer hem de kom\u015fular y\u00f6n\u00fcnden veya alkolik olan kirac\u0131n\u0131n her ak\u015fam binada ta\u015fk\u0131nl\u0131k yap\u0131p \u00e7eki\u015fme veya kavga \u00e7\u0131karmas\u0131 yahut onlar\u0131 tehdit etmesi, yasan\u0131n s\u00f6z\u00fc edilen maddesi kapsam\u0131nda kalan bir \u00e7ekilmezlik halidir\n\n<strong>Kiralanan\u0131n Ama\u00e7 D\u0131\u015f\u0131nda Kullan\u0131lmas\u0131 Nedeniyle Fesih<\/strong>\nS\u00f6zle\u015fmede aksi kararla\u015ft\u0131r\u0131lmam\u0131\u015f ise, kiralanan, hangi amaca \u00f6zg\u00fclenmi\u015fse ona g\u00f6re kullan\u0131lmas\u0131 zorunludur. Ama\u00e7 d\u0131\u015f\u0131 kullan\u0131m, s\u00f6zle\u015fmenin fesih nedenidir. Ayr\u0131ca bu konuyla ili\u015fkili olarak Kat M\u00fclkiyeti Kanunun\u2019 da 70 da d\u00fczenlendi\u011fi \u00fczere, ana ta\u015f\u0131nmaz\u0131n k\u00fct\u00fckte konut, i\u015fyeri veya ticaret yeri olarak g\u00f6sterilen ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlerde hangi faaliyet t\u00fcrlerinin yap\u0131lamayaca\u011f\u0131 ve k\u00fct\u00fckte konut olarak kay\u0131tl\u0131 bulunan yerlerin de hangi t\u00fcr i\u015fyeri olarak kullan\u0131lamayacak a\u00e7\u0131klanm\u0131\u015ft\u0131r. Kat maliki y\u00f6n\u00fcnden \u00f6zel olarak KMK.\u2019 da d\u00fczenlenen bu h\u00fck\u00fcmdeki s\u0131n\u0131rlaman\u0131n kirac\u0131 y\u00f6n\u00fcnden de ge\u00e7erli olaca\u011f\u0131 a\u00e7\u0131kt\u0131r. Ayr\u0131ca KMK.\u2019 n\u0131n devam\u0131 h\u00fck\u00fcmlerinde, ayn\u0131 binadaki ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlerde birlikte ya\u015faman\u0131n kurallar\u0131 yeterince belirlenmi\u015f olup, orada da ister kat maliki ister kirac\u0131 konumunda olsun, kom\u015fular\u0131n birbirlerini rahats\u0131z edici davran\u0131\u015flardan ka\u00e7\u0131nma esas\u0131 benimsenmi\u015ftir. Yani hem TBK.\u2019 da hem KMK.\u2019 da ba\u015fkalar\u0131n\u0131 rahats\u0131z edici davran\u0131\u015flardan ka\u00e7\u0131n\u0131lmas\u0131 \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015f, kira ba\u011flam\u0131nda ise bu t\u00fcr davran\u0131\u015flar akdin feshi nedeni bile say\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r.\nKonut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131nda, kiralanan\u0131n \u00f6zenle kullan\u0131lmamas\u0131 ve sayg\u0131s\u0131zca davran\u0131\u015flarda bulunulmas\u0131 halinde, en az otuz g\u00fcnl\u00fck s\u00fcre verilerek ayk\u0131r\u0131l\u0131\u011f\u0131n giderilmesi\n\n<strong>Birlikte Kullan\u0131mda ve Ortak Al\u0131nmas\u0131nda Fesih<\/strong>\nOrtak kullan\u0131m hali veya birlikte kirac\u0131l\u0131kta, e\u011fer s\u00f6zle\u015fmede kirac\u0131lardan birinin akdi sona erdirmesi halinde di\u011fer birlikte kullananlar i\u00e7in de sona erece\u011fi \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015fse, kirac\u0131lardan birinin ayk\u0131r\u0131 davran\u0131\u015f\u0131 di\u011ferleri i\u00e7in de fesih nedeni say\u0131lacakt\u0131r.\u00a0Kira s\u00f6zle\u015fmesinde aksine bir h\u00fck\u00fcm bulunmad\u0131\u011f\u0131 takdirde kiralanan\u0131n ba\u015fkas\u0131na kulland\u0131r\u0131lmas\u0131 veya genel kira d\u0131\u015f\u0131ndaki kiran\u0131n ba\u015fkas\u0131na devri hali de ayk\u0131r\u0131l\u0131k kapsam\u0131nda de\u011ferlendirilerek fesih nedeni say\u0131l\u0131r. Yine de belirtmek gerekir ki, konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015f yeri kiralamalar\u0131nda, kiralanan\u0131 ba\u015fkas\u0131na kulland\u0131rma veya devir, kiraya verenin r\u0131zas\u0131na ba\u011fl\u0131 olup, di\u011fer kira t\u00fcrlerinde bunun i\u00e7in bir yasaklama ko\u015fulu olarak benimsenmi\u015ftir. Bu ko\u015fulda, kulland\u0131rma veya devrin, kiraya verene zarar verecek \u015fekilde bir de\u011fi\u015fiklik gerektirmemesidir.\n\nBu durum itibariyle kirada, kiraya vereni zarara u\u011fratacak \u015fekilde ba\u015fkas\u0131na kiralanmas\u0131 veya devir edilmesi; konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiras\u0131nda ise kiraya verenin yaz\u0131l\u0131 izni olmaks\u0131z\u0131n kiralanan\u0131n ba\u015fkas\u0131na kulland\u0131r\u0131lmas\u0131, ortak al\u0131nmas\u0131 veya devir edilmesi s\u00f6zle\u015fmeye ayk\u0131r\u0131l\u0131k olu\u015fturur. TBK. m. 324\u2019 de kiralanan\u0131n kullan\u0131lmamas\u0131 hali d\u00fczenlenmi\u015ftir. Buna g\u00f6re; kiralanan\u0131n kullan\u0131ma elveri\u015fli \u015fekilde bulunduruldu\u011fu s\u00fcrece, kirac\u0131 ister hi\u00e7 kullanmas\u0131n isterse s\u0131n\u0131rl\u0131 olarak kullans\u0131n, kira bedelini tam olarak \u00f6demek zorundad\u0131r. Ancak her iki halde kiralanan\u0131n elveri\u015fli \u015fekilde bulundurulmamas\u0131ndan dolay\u0131 meydana gelmi\u015fse, kiraya veren kusurlu say\u0131laca\u011f\u0131ndan kirac\u0131 kendisine tan\u0131nan hakk\u0131 kullanabilecektir. Kirac\u0131 TBK. m 331\u2019e g\u00f6re \u00e7ekilmelik nedenine dayanarak, bildirim s\u00fcrelerine de uymak kayd\u0131yla her zaman s\u00f6zle\u015fmeyi feshedebilecektir.\n\nAyr\u0131ca kirac\u0131n\u0131n, kiralanan\u0131 hi\u00e7 kullanmamas\u0131 ya da s\u0131n\u0131rl\u0131 kullanmas\u0131 durumunda kiraya veren yapmak zorunda kald\u0131\u011f\u0131 giderlerden kurtulmu\u015f olabilir. B\u00f6yle bir durumda, bu giderler kira bedelinden d\u00fc\u015f\u00fclmesi gerekecektir.\n\u00d6nemle belirtmek gerekir ki, kullan\u0131lmayan ya da s\u0131n\u0131rl\u0131 kullan\u0131lan kiralanan, kira bedeli \u00f6dendi\u011fi s\u00fcre\u00e7te s\u00f6zle\u015fmenin feshine neden olmaz. Ancak, kiralanan\u0131n kullan\u0131lmamas\u0131 nedeniyle i\u015flevini ve \u00f6nemini yitirdi\u011fi durumlarda s\u00f6z konusu olabilece\u011finden, bu gibi durumlarda kira bedeli \u00f6dense dahi kullanmama, s\u00f6zle\u015fmeye ayk\u0131r\u0131l\u0131k te\u015fkil eder ve feshe dayanak olu\u015fturabilir. \u00d6rne\u011fin bir bar\u0131 i\u015fletmek i\u00e7in kiralay\u0131p, onu i\u015fletmeyip kapal\u0131 tutarak varl\u0131\u011f\u0131n\u0131 ve bilinebilirli\u011fini ortadan kald\u0131rmak buna \u00f6rnek verilebilir.\n\n<strong>K\u0130RA BEDEL\u0130N\u0130N \u00d6DENMEMES\u0130 NEDEN\u0130YLE FES\u0130H<\/strong>\nKirada genel kural, kira bedelinin kararla\u015ft\u0131r\u0131lan tarihte \u00f6denmemesi kirac\u0131y\u0131 direngen olarak k\u0131lar. Kiran\u0131n niteli\u011fine g\u00f6re, bedelin \u00f6denmemesi ve kirac\u0131n\u0131n direnimi, fesih nedenidir. Bu nedene dayanarak s\u00f6zle\u015fmenin feshedilmesi i\u00e7in \u00f6ncelikle kira bedellerinin muaccel hale gelmi\u015f olmas\u0131 ve bu konuda kirac\u0131n\u0131n yaz\u0131l\u0131 olarak uyar\u0131lm\u0131\u015f olmas\u0131 zorunludur. \u00d6dememe halinde s\u00f6zle\u015fmenin feshedilece\u011fi a\u00e7\u0131k\u00e7a belirtilmek zorundad\u0131r. Kirac\u0131ya verilecek s\u00fcre genel kurala g\u00f6re on g\u00fcnden az, konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131nda otuz g\u00fcnden az olamaz. S\u00f6z konusu s\u00fcreler, bildirim yaz\u0131s\u0131n\u0131n kirac\u0131ya tebli\u011fini izleyen tarihten itibaren hesaplan\u0131r72. Yani tebli\u011f tarihi s\u00fcreye kat\u0131lmaz. Kira bedeli, bildirimde belirlenen s\u00fcre i\u00e7inde \u00f6denirse direnimi olu\u015fturmad\u0131\u011f\u0131 gibi, s\u00fcrenin dolmas\u0131ndan sonra yap\u0131lan \u00f6demenin feshi ortadan kald\u0131rmayaca\u011f\u0131n\u0131 belirtmek gerekir. \u00d6te yandan, aradan uzun s\u00fcre ge\u00e7tikten sonra direnimden dolay\u0131 dava a\u00e7mak hakk\u0131n k\u00f6t\u00fcye kullan\u0131lmas\u0131na neden olur. \u00dcr\u00fcn kiras\u0131nda, s\u00f6zle\u015fmede aksi kararla\u015ft\u0131r\u0131lm\u0131\u015f olmad\u0131k\u00e7a, bedel ile yan giderlerin en ge\u00e7 kira y\u0131l\u0131 sonunda \u00f6denmesi gerekece\u011finden, bu halde kirac\u0131n\u0131n direngen olmas\u0131 halinde kendisine en az altm\u0131\u015f g\u00fcnl\u00fck bir \u00f6nel verilmelidir. Ancak bu s\u00fcrenin ge\u00e7mesinden sonra kira bedeli \u00f6denmedi\u011fi takdirde fesih istenebilir.\n<h4 data-fontsize=\"13\" data-lineheight=\"20\">K\u0130RADA HAP\u0130S HAKKI\nTBK. m. 336\u2019 da d\u00fczenlenen hapis hakk\u0131 74 EBK. m. 267\u2019 ye kar\u015f\u0131l\u0131k gelmekte olup h\u00fck\u00fcm de\u011fi\u015fikli\u011fi i\u00e7ermemektedir. Hapis hakk\u0131, yaln\u0131zca ta\u015f\u0131nmaz mal kiralar\u0131na \u00f6zg\u00fcd\u00fcr ancak gayrimenkul kiralar\u0131nda uygulanma olana\u011f\u0131na sahiptir. Genel kural d\u0131\u015f\u0131nda kalan konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiras\u0131 ile \u00fcr\u00fcn kiras\u0131nda bile, ta\u015f\u0131nmaz mal kiras\u0131 \u00f6denmemi\u015fse, kiraya verenin, kira alaca\u011f\u0131n\u0131n g\u00fcvencesini olu\u015fturmak \u00fczere o kiralananda bulunan kirac\u0131ya ait ta\u015f\u0131n\u0131r mallara el koyma yetkisi tan\u0131nm\u0131\u015ft\u0131r. Hapis hakk\u0131 TMK.\u2019nun 950. maddesinde de d\u00fczenlenmi\u015f bir hak olup, kirada kullan\u0131lan hapis hakk\u0131ndan farkl\u0131d\u0131r. Kar\u0131\u015ft\u0131r\u0131lmamas\u0131 i\u00e7in farkl\u0131l\u0131klar\u0131 belirtmek yararl\u0131 olacakt\u0131r;<\/h4>\n\u2022 Kiralayan\u0131n hapis hakk\u0131 sadece muaccel alacaklar i\u00e7in de\u011fil, muayyen bir zaman i\u00e7in i\u015fleyecek alacaklar i\u00e7in de s\u00f6z konusudur. Genel anlamda hapis hakk\u0131 ise, ancak muaccel hale gelmi\u015f alacaklar\u0131 g\u00fcvence alt\u0131na almak i\u00e7in s\u00f6z konusu olabilir 75.\n\u2022 Kiralayan\u0131n hapis hakk\u0131n\u0131 kullanaca\u011f\u0131e\u015fyan\u0131n kendi zilyetli\u011finde bulunmas\u0131 \u015fart\u0131 yoktur. Oysa genel anlamda hapis hakk\u0131nda, alacakl\u0131 bor\u00e7lunun r\u0131zas\u0131 ile ta\u015f\u0131n\u0131ra veya k\u0131ymetli evraka zilyet olmal\u0131d\u0131r.\n\u2022 E\u015fyan\u0131n kiralanandan m\u00fccerret \u00e7\u0131kart\u0131lm\u0131\u015f olmas\u0131, her vakit hapis hakk\u0131n\u0131n d\u00fc\u015fmesine neden olmamaktad\u0131r.\n\u2022 Buradaki hapis hakk\u0131, ancak menkul e\u015fya \u00fczerinde kullan\u0131labilir. Para ve alacak senetleri ile di\u011fer k\u0131ymetli evrak, konut kiras\u0131nda hapis hakk\u0131 kavram\u0131 d\u0131\u015f\u0131nda kal\u0131r. Oysa genel anlamda hapis hakk\u0131, TTK. m. 557 anlam\u0131nda k\u0131ymetli evraka ba\u011flanm\u0131\u015f olan ve onsuz ileri s\u00fcr\u00fclmeleri ve devirleri m\u00fcmk\u00fcn olmayanlar hapis hakk\u0131na konu olabileceklerdir .\n\u2022 Genel hapis hakk\u0131, ancak bor\u00e7lunun e\u015fyas\u0131 \u00fczerinde kullan\u0131labilir. Kiralayan\u0131n hapis hakk\u0131 ise, muayyen \u015fartlar dairesinde, \u00fc\u00e7\u00fcnc\u00fc ki\u015filere veya ikinci kirac\u0131ya ait olup da kiralananda bulunan e\u015fya \u00fczerine de konulabilir.\n\n\u00dczerinde hapis hakk\u0131 kurulacak mal\u0131n ta\u015f\u0131n\u0131r niteli\u011finde olmas\u0131 gerekir. Ancak her t\u00fcrl\u00fc ta\u015f\u0131n\u0131r malda hapis hakk\u0131n\u0131n kullan\u0131lmas\u0131 m\u00fcmk\u00fcn de\u011fildir. Zaten kanunda da vurguland\u0131\u011f\u0131 \u00fczere, \u201ckiralanan\u0131n d\u00f6\u015fenmesine\u201d ve \u201ckullan\u0131lmas\u0131na\u201d yarayan mallar \u00fczerinde hapis hakk\u0131 kurulur. Bunlara \u00f6rnek, kiralanan\u0131n d\u00f6\u015fenmesine yarayan hal\u0131, oturma tak\u0131mlar\u0131, avize, tablo, lokantadaki masalar, i\u015fyerindeki makineler verilebilir. Otomobil, ki\u015fisel e\u015fya gibi ta\u015f\u0131n\u0131rlar ise bu kapsam d\u0131\u015f\u0131nda kalmaktad\u0131r. \u0130lgili h\u00fckm\u00fcn son f\u0131kras\u0131nda ise hapis hakk\u0131 kirac\u0131n\u0131n haczi caiz olmayan mallar\u0131 \u00fczerinde kullan\u0131lmas\u0131 m\u00fcmk\u00fcn de\u011fildir.\n\n\u00dczerinde hapis hakk\u0131 kurulacak ta\u015f\u0131n\u0131r e\u015fyan\u0131n m\u00fclkiyetinin kirac\u0131ya ait olmas\u0131 gerekmez. Yani, ta\u015f\u0131n\u0131r mal, kiralanan\u0131n d\u00f6\u015fenmesinde ve kullan\u0131lmas\u0131nda yer al\u0131yorsa, bunlar alt kirac\u0131ya ait olsa bile hapis hakk\u0131 kullan\u0131labilecektir (TBK. m. 336\/2). \u015eu farkla ki, alt kirac\u0131n\u0131n as\u0131l kirac\u0131ya borcu ne kadarsa, o bor\u00e7 miktar\u0131nda hapis hakk\u0131n\u0131n kullan\u0131lmas\u0131 m\u00fcmk\u00fcnd\u00fcr. G\u00f6r\u00fcl\u00fcyor ki, buradaki hapis hakk\u0131, ikinci kirac\u0131n\u0131n birinci kirac\u0131ya olan borcu miktar\u0131yla s\u0131n\u0131rl\u0131d\u0131r . \u00d6rne\u011fin kullan\u0131lacak hapis hakk\u0131 tutar\u0131 2000 TL.- ve alt kirac\u0131n\u0131n as\u0131l kirac\u0131ya borcu 1300 TL.- ise, alt kirac\u0131n\u0131n mal\u0131 \u00fczerinde 1300 TL.-lik hapis hakk\u0131 kullan\u0131labilecektir.\n\n\u00d6denememi\u015f kira bedeli alaca\u011f\u0131n\u0131n g\u00fcvencesi olan bu hak, yasadaki d\u00fczenlemeye g\u00f6re, bir alaca\u011f\u0131n tahsili niteli\u011finde de\u011fildir. Bu nedenle hapis hakk\u0131 bir bak\u0131ma da kira bedelinin \u00f6denmesini zorlama amac\u0131na y\u00f6nelik bir yapt\u0131r\u0131m olarak kar\u015f\u0131m\u0131za \u00e7\u0131kmaktad\u0131r.\nHapis hakk\u0131n\u0131 d\u00fczenleyen h\u00fck\u00fcmde a\u00e7\u0131k\u00e7a, hapis hakk\u0131n\u0131n, \u00f6denmemi\u015f kira bedelleri \u00fczerinde kullan\u0131labilece\u011fi d\u00fczenlendi\u011finden, kiralananda meydana gelen zararlar, kira bedeli d\u0131\u015f\u0131nda kald\u0131\u011f\u0131 i\u00e7in, bu zararlara kar\u015f\u0131l\u0131k hapis hakk\u0131 kullan\u0131lamaz.\nHapis hakk\u0131n\u0131n kullan\u0131lmas\u0131nda yasada belli bir limit \u00f6ng\u00f6r\u00fclm\u00fc\u015ft\u00fcr. \u0130\u015flemi\u015f bir y\u0131ll\u0131k kira ile i\u015flemekte olan alt\u0131 ayl\u0131k kira bedelini kar\u015f\u0131layacak \u015fekilde kullan\u0131laca\u011f\u0131 vurgulanm\u0131\u015ft\u0131r. Ge\u00e7mi\u015f bir sene ve i\u015fleyecek alt\u0131 ayl\u0131k m\u00fcddetin ba\u015flang\u0131c\u0131n\u0131 yasa koyucu g\u00f6stermemi\u015ftir. Bu s\u00fcreye ba\u015flang\u0131\u00e7 olarak, takip talebini esas almak gerekir. Di\u011fer bir deyi\u015fle, takip talebinden geriye do\u011fru bir y\u0131ll\u0131k ve ileriye do\u011fru da alt\u0131 ayl\u0131k bir m\u00fcddetin kira bedeli i\u00e7in hapis hakk\u0131n\u0131n mevcudiyeti kabul edilmelidir\n\n<strong>SONU\u00c7<\/strong>\nKira ili\u015fkisi sona erdiren nedenler hukukumuzda ayr\u0131nt\u0131l\u0131 olarak ele al\u0131nm\u0131\u015f, \u00e7e\u015fitli kira t\u00fcrleri bak\u0131m\u0131ndan ayr\u0131 ayr\u0131 h\u00fckme ba\u011flanm\u0131\u015ft\u0131r. \u00c7al\u0131\u015fmamda, genel h\u00fck\u00fcmlere g\u00f6re de\u011findi\u011fim sona erme sebeplerinin yan\u0131 s\u0131ra, ba\u015fka sunum konusunu olu\u015fturan, kanunda ayr\u0131ca \u00f6zel olarak konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131 i\u00e7in farkl\u0131 sona erme nedenleri yer almam\u0131\u015ft\u0131r. Bunlar TBK. m. 347 vd. maddelerinde d\u00fczenlenmi\u015f olup, bunlar s\u0131ras\u0131yla bildirim yoluyla fesih, gereksinim nedeniyle fesih, imar ve in\u015fa nedeniyle sona erme, edinim nedeniyle fesih, yaz\u0131l\u0131 \u00fcstlenme nedeniyle fesih, iki hakl\u0131 uyar\u0131 nedeniyle fesih ve kirac\u0131n\u0131n konut sahibi olmas\u0131 nedeniyle fesihtir. T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanunu, kira s\u00f6zle\u015fmelerine ili\u015fkin h\u00fck\u00fcmlerde hem dil a\u00e7\u0131s\u0131ndan hem de i\u00e7erik a\u00e7\u0131s\u0131ndan farkl\u0131l\u0131klar getirmi\u015f olmas\u0131 sebebiyle bu kanunun y\u00fcr\u00fcrl\u00fc\u011fe girmesiyle hem Doktrindeki g\u00f6r\u00fc\u015flerin hem de Yarg\u0131tay i\u00e7tihatlar\u0131nda farkl\u0131l\u0131klar olaca\u011f\u0131 kanaatindeyim.\n\nKira s\u00f6zle\u015fmelerinin sona ermesine ili\u015fkin h\u00fck\u00fcmlerde, kanun koyucu, baz\u0131 a\u00e7\u0131klay\u0131c\u0131 ibareler getirerek doktrinde sre gelen tart\u0131\u015fmalar\u0131 da ortadan kald\u0131rmay\u0131 hedeflemi\u015ftir. Bu hususta ne kadar &#8221; olunaca\u011f\u0131, uyu\u015fmazl\u0131klar\u0131n hakkaniyet kurallar\u0131 \u00e7er\u00e7evesinde \u00e7\u00f6z\u00fcl\u00fcp \u00e7\u00f6z\u00fclmeyece\u011fi ilerleyen zamanlarda g\u00f6r\u00fclecektir. Ancak, incelemelerime g\u00f6re EBK.\u2019 daki eksiklikleri gidermesi ve baz\u0131 yeni h\u00fck\u00fcmler koymas\u0131 nedeniyle TBK., EBK.\u2019y\u0131 bir ad\u0131m \u00f6ne g\u00f6t\u00fcrm\u00fc\u015ft\u00fcr.","protected":false},"excerpt":{"rendered":"T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanununda, genel anlamda kira s\u00f6zle\u015fmesinin sona erme nedenleri ile konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131na ili\u015fkin sona erme halleriyle \u00fcr\u00fcn kiras\u0131 ve hayvan kiras\u0131n\u0131n sona erme sebepleri ayr\u0131 ba\u015fl\u0131klar alt\u0131nda a\u00e7\u0131klanm\u0131\u015ft\u0131r. Hukukumuzda kira s\u00f6zle\u015fmesinin genel h\u00fck\u00fcmlere g\u00f6re sona ermesine&#8230;","protected":false},"author":1,"featured_media":4831,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[17],"tags":[],"class_list":["post-2766","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-kira-hukuku"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v24.3 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Bor\u00e7lar Kanunu ve Kira S\u00f6zle\u015fmesi - \u00c7elik Avukatl\u0131k<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanununda, genel anlamda kira s\u00f6zle\u015fmesinin sona erme nedenleri ile konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131na ili\u015fkin sona erme halleriyle \u00fcr\u00fcn\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"tr_TR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Bor\u00e7lar Kanunu ve Kira S\u00f6zle\u015fmesi - \u00c7elik Avukatl\u0131k\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanununda, genel anlamda kira s\u00f6zle\u015fmesinin sona erme nedenleri ile konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131na ili\u015fkin sona erme halleriyle \u00fcr\u00fcn\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"\u00c7elik Avukatl\u0131k\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2017-03-10T22:21:22+00:00\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"admin\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Yazan:\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"admin\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Tahmini okuma s\u00fcresi\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"44 dakika\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/\",\"url\":\"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/\",\"name\":\"Bor\u00e7lar Kanunu ve Kira S\u00f6zle\u015fmesi - \u00c7elik Avukatl\u0131k\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/celikavukatlik.com\/#website\"},\"primaryImageOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/#primaryimage\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"\",\"datePublished\":\"2017-03-10T22:21:22+00:00\",\"dateModified\":\"2017-03-10T22:21:22+00:00\",\"author\":{\"@id\":\"https:\/\/celikavukatlik.com\/#\/schema\/person\/23046b562652cbb6934aef5cc85430b6\"},\"description\":\"T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanununda, genel anlamda kira s\u00f6zle\u015fmesinin sona erme nedenleri ile konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131na ili\u015fkin sona erme halleriyle \u00fcr\u00fcn\",\"inLanguage\":\"tr\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/\"]}]},{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"tr\",\"@id\":\"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/#primaryimage\",\"url\":\"\",\"contentUrl\":\"\"},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/celikavukatlik.com\/#website\",\"url\":\"https:\/\/celikavukatlik.com\/\",\"name\":\"\u00c7elik Avukatl\u0131k\",\"description\":\"\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\/\/celikavukatlik.com\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"tr\"},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\/\/celikavukatlik.com\/#\/schema\/person\/23046b562652cbb6934aef5cc85430b6\",\"name\":\"admin\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"tr\",\"@id\":\"https:\/\/celikavukatlik.com\/#\/schema\/person\/image\/\",\"url\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/e20087e7ca30182a622897e0557cac9eb8b7273435c0130c75a2ad3bf2d5295f?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/e20087e7ca30182a622897e0557cac9eb8b7273435c0130c75a2ad3bf2d5295f?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"admin\"},\"sameAs\":[\"https:\/\/celikavukatlik.com\"]}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Bor\u00e7lar Kanunu ve Kira S\u00f6zle\u015fmesi - \u00c7elik Avukatl\u0131k","description":"T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanununda, genel anlamda kira s\u00f6zle\u015fmesinin sona erme nedenleri ile konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131na ili\u015fkin sona erme halleriyle \u00fcr\u00fcn","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"og_locale":"tr_TR","og_type":"article","og_title":"Bor\u00e7lar Kanunu ve Kira S\u00f6zle\u015fmesi - \u00c7elik Avukatl\u0131k","og_description":"T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanununda, genel anlamda kira s\u00f6zle\u015fmesinin sona erme nedenleri ile konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131na ili\u015fkin sona erme halleriyle \u00fcr\u00fcn","og_url":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/","og_site_name":"\u00c7elik Avukatl\u0131k","article_published_time":"2017-03-10T22:21:22+00:00","author":"admin","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Yazan:":"admin","Tahmini okuma s\u00fcresi":"44 dakika"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/","url":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/","name":"Bor\u00e7lar Kanunu ve Kira S\u00f6zle\u015fmesi - \u00c7elik Avukatl\u0131k","isPartOf":{"@id":"https:\/\/celikavukatlik.com\/#website"},"primaryImageOfPage":{"@id":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/#primaryimage"},"image":{"@id":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/#primaryimage"},"thumbnailUrl":"","datePublished":"2017-03-10T22:21:22+00:00","dateModified":"2017-03-10T22:21:22+00:00","author":{"@id":"https:\/\/celikavukatlik.com\/#\/schema\/person\/23046b562652cbb6934aef5cc85430b6"},"description":"T\u00fcrk Bor\u00e7lar Kanununda, genel anlamda kira s\u00f6zle\u015fmesinin sona erme nedenleri ile konut ve \u00e7at\u0131l\u0131 i\u015fyeri kiralar\u0131na ili\u015fkin sona erme halleriyle \u00fcr\u00fcn","inLanguage":"tr","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/"]}]},{"@type":"ImageObject","inLanguage":"tr","@id":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/borclar-kanunu-ve-kira-sozlesmesi\/#primaryimage","url":"","contentUrl":""},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/celikavukatlik.com\/#website","url":"https:\/\/celikavukatlik.com\/","name":"\u00c7elik Avukatl\u0131k","description":"","potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/celikavukatlik.com\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"tr"},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/celikavukatlik.com\/#\/schema\/person\/23046b562652cbb6934aef5cc85430b6","name":"admin","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"tr","@id":"https:\/\/celikavukatlik.com\/#\/schema\/person\/image\/","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/e20087e7ca30182a622897e0557cac9eb8b7273435c0130c75a2ad3bf2d5295f?s=96&d=mm&r=g","contentUrl":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/e20087e7ca30182a622897e0557cac9eb8b7273435c0130c75a2ad3bf2d5295f?s=96&d=mm&r=g","caption":"admin"},"sameAs":["https:\/\/celikavukatlik.com"]}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2766","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2766"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2766\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/wp-json\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2766"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2766"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/celikavukatlik.com\/tr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2766"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}