Kimler Yabancı Yatırımcıdır?
Yabancı yatırımcı,Türkiye’de yeni şirket kuran ya da menkul kıymet borsaları dışında hisse edinimi veya menkul kıymet borsalarından en az %10 hisse oranı veya aynı oranda oy hakkı sağlayan edinimler yoluyla mevcut bir şirkete ortak olan yabancı ülke vatandaşlığına sahip gerçek kişiyi, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiyi ve uluslararası kuruluşu ifade etmektedir.Yabancı Sermayeli Şirket Nedir?
Öncelikle bir şirketin yabancı sermayeli şirket kategorisinde olup olmadığının tespiti bakımından 27721 Sayılı Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mal Edinimine İlişkin Yönetmelik hükümlerini değerlendirmek gerekmektedir. İlgili yönetmeliğin 3. maddesi (ğ) bendi uyarınca yabancı yatırımcı,Türkiye’de yeni şirket kuran ya da menkul kıymet borsaları dışında hisse edinimi veya menkul kıymet borsalarından en az %10 hisse oranı veya aynı oranda oy hakkı sağlayan edinimler yoluyla mevcut bir şirkete ortak olan yabancı ülke vatandaşlığına sahip gerçek kişiyi, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiyi ve uluslararası kuruluşu ifade etmektedir. Dolayısı ile yukarıdaki tanıma uygun yabancı yatırımcıların Türkiye’de kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketleri yabancı sermayeli şirket olarak tanımlamak mümkündür.Yabancı Sermayeli Şirket Nasıl Taşınmaz Mal Edinir?
Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mal Edinimine İlişkin Yönetmelik hükümleri uyarınca Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti edinmek isteyen şirketler, aşağıdaki bilgi ve belgelerle birlikte taşınmazın bulunduğu yerdeki Valilik İl Plânlama ve Koordinasyon Müdürlüğüne başvurmalıdırlar.
Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti Başvuruları İçin Gerekli Belgeler;
- Başvuru dilekçesi
- Taşınmaza ilişkin tapu kayıt bilgileri ve koordinatlı çap örneği,
- Şirket yetkilisine ait imza sirküleri, taşınmaz mülkiyetinin veya taşınmaz üzerinde sınırlı aynî hak tesisinin, şirketin ana sözleşmesinde belirtilen ana faaliyet konularını yürütmek üzere talep edildiğine ve taşınmazın bu amaçla kullanılacağına ilişkin taahhütname ile taahhütnameyi imzalayan şirket yetkilisine ait olmalıdır.
- Yetki belgesi, şirketin taşınmaz tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir belgedir.
- Şirket ana sözleşmesi
- Ortaklık durum belgesi
- Şirket hisselerinin borsada işlem görmemesi halinde, yabancı ortaklarının isimlerini veya unvanlarını, tabiiyetlerini ve ortaklık oranlarını içeren şirket merkezinin kayıtlı bulunduğu ticaret sicil memurluğundan son bir ay içinde alınan mevcut durumu gösteren belge,
- Şirket hisselerinin borsada işlem görmesi halinde ise, borsada işlem gören hisselerden şirket sermayesinin %10’una veya daha fazlasına sahip yabancı ortaklar ile borsada işlem görmeyen hisselere sahip olan yabancı ortakların isimlerini veya unvanlarını, tabiiyetlerini ve ortaklık oranlarını içeren, Merkezi Kayıt Kuruluşundan alınan mevcut durumu gösteren belge ile birlikte başvuruda bulunmalıdır.
Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak Edinimini Mümkün Kılan Hukuki Dayanaklar
Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde 4916 sayılı Yasa ile 2003 yılında yapılan değişiklikle, tüm yabancı ticaret şirketlerinin karşılıklı olmak ve yasal sınırlayıcı kurallara uymak koşuluyla Türkiye’de taşınmaz mal edinmeleri mümkün hale getirilmiştir. Yine 6369 Sayılı Petrol Kanunu, 2634 Sayılı Turizm Teşvik Kanunu, 4737 Endüstri Bölgeleri Kanunu’nda yabancıların mülk edinimine ilişkin detaylı düzenlemeler yer almaktadır.Taşınmaz Edinimi Başvurularının Değerlendirilmesi
Nitekim bizatihi yapılan başvurular sırasında başvuru belgeleri incelenir, anında giderilebilecek eksiklikler ve yanlışlıklar, yazışmaya gerek kalmadan tamamlattırılmaktadır. Uygulamada sonradan tespit edilen eksiklikler ve yanlışlıklar ise, şirkete yazılı olarak bildirilmektedir. Kural olarak başvuruların posta yoluyla da yapılması mümkündür. Esasen uygulamada başvuru belgelerinin şahsen yetkili temsilci tarafından Valiliğe teslim edilmesi şart olarak aranmamaktadır.Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Belirlenmesi
Taşınmazın bulunduğu bölgeye ilişkin olarak yasa koyucu bazı sınırlamalar öngörmüştür. Buna göre; yabancıların ülkemizde taşınmaz mal edinmelerini coğrafi açıdan sınırlayan 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nda yer alan düzenlemelere gereği; 2003 yılına kadar önemli bir sınırlama olan köyler yabancıların taşınmaz mal edinimlerine açık hale getirilmiştir. Bu Kanun’la kara, deniz ve havada birinci ve ikinci derecede askerî yasak bölge olmak üzere iki bölge tespit edilmiştir. Birinci derece kara askerî yasak bölgelerine, buradaki görevliler ve aile fertleriyle yetkili komutanlığın izin verdiği TC uyruğundaki diğer görevlilerden başkası giremez ve oturamaz. Anılan maddeye göre de, Türk vatandaşlarının 2. derece kara askerî yasak bölgelerinde oturmaları, seyahat etmeleri, zirai faaliyetlerini, meslek ve sanatlarını icra etmeleri serbesttir. Yabancı gerçek ve tüzel kişiler bu bölgede taşınmaz mal edinemezler. Dolayısı yasal sınırlamalar gereği, yukarıda detaylı açıklanan bu bölgelerde yabancı gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz mal edinmeleri mümkün değildir.Özel Güvenlik Bölgesinde Taşınmaz Mülkiyeti Edinimi
Taşınmazın özel güvenlik bölgesi içinde kalması halinde Komisyon, taşınmaz edinimi talebini, ülke güvenliği ve şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusu çerçevesinde, ilgili kurum ve kuruluşların yazılı görüşlerini değerlendirerek karara bağlamaktadır. Taşınmaz ediniminin şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusu çerçevesinde gerçekleşip gerçekleşmediği konusunda sanayi ve ticaret il müdürlüğünün değerlendirmesi, taşınmazın özel güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığı hususunda Emniyet Genel Müdürlüğünden yirmi gün içinde bildireceği yazılı değerlendirmesi esas alınır.
Yabancı Tüzel Kişilerin Türkiye’ de Taşınmaz Edinmesi
Yabancı tüzel kişilerin taşınmaz mal edinimi, gerçek kişilerin taşınmaz mal ediniminden farklı bir öneme ve anlama sahiptir. Nitekim bir devlete bağlı bulunan kamu hukuku tüzel kişileri ve hatta bir devletle mali veya ilgili bulunan başka tüzel kişiler veya böyle bir duruma sahip olan gerçek kişiler hiç bir şekilde başka bir devlette taşınmaz mal edinemezler. Nitekim, adı geçen müesseseler veya kişiler devlete herhangi bir şekilde de olsa bağlı veya mensup olduklarından, bunların bir başka ülkede taşınmaz mal edinmeleri, mensup oldukları devletin sözü geçen devlet arazisinde, taşınmaz mal edinmesi anlamına gelir. Bu husus başta devletlerin egemenliği esasına dayanan politikalarına aykırı olacaktır. Bu nedenle hiçbir devlet, ülke topraklarında diğer bir devletin hak sahibi olmasına olanak tanımamaktadır.Yerli Sermayeli Şirketlerin Yabancı Sermayeli Hale Gelmesi Halinde Taşınmaz Edinimi
Yabancı sermayeli hale geldiği Hazine Müsteşarlığına bildirilen şirketlere ilişkin bilgileri Hazine Müsteşarlığı, aylık olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne göndermektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ise yerli sermayeli iken yabancı sermayeli hale gelen şirketlerin şirketlerin sahip oldukları taşınmazlara ilişkin bilgileri valiliklere düzenli olarak bildirir. Valilik, taşınmaz mülkiyeti edinim durumunun, şirketin ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konusu çerçevesinde olup olmadığını sanayi ve ticaret il müdürlüğünden yedi gün içinde; taşınmazın askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi veya stratejik bölgede kalıp kalmadığını, bu bölgelerde kalması halinde taşınmaz mülkiyeti ediniminin uygun olup olmadığını Genelkurmay Başkanlığı veya yetkilendireceği komutanlıklardan otuz gün içinde; taşınmazın özel güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığını ise, Emniyet Genel Müdürlüğünden yirmi gün içinde bildirmesini yazılı olarak talep eder ve şirketin sahip olduğu taşınmazın özel güvenlik bölgesi içinde kalması halinde taşınmaz mülkiyeti edinimi talebi Komisyon tarafından değerlendirilir.Yabancı Uyruklu Gerçek Kişilerin Taşınmaz Mal Edinimi
Türk kanunları uyarınca yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz mal edinimi mümkündür. Ancak birtakım yasal sınırlara riayet edilmesi gerekmektedir. Buna göre bir yabancı gerçek kişi;- Ülke genelinde en fazla 30 Hektar taşınmaz satın alabilir.
- Özel mülkiyete konu taşınmazın bulunduğu ilçenin yüz ölçümünün en fazla %10 ‘una kadar taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinebilir.
- Askeri yasak ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinmeleri mümkün değildir.
HUKUKİ SÖZLÜK Taşınmaz mülkiyeti: Arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin mülkiyetini ifade etmektedir. Sınırlı aynî hak: Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar dışındaki sınırlı aynî hakları ifade etmektedir. Komisyon: Valilik bünyesinde oluşturulan Komisyonu ifade etmektedir.
