Kira Sözleşmesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmesinin başlaması için illaki resmi evrak düzenlemesine ihtiyaç duyulmaz. Sözlü anlaşma da yeterli olmaktadır. Ancak karşılıklı olarak imzalanan sözleşmeler hukuki açıdan daha geçerli sayılır. Sözleşme noter huzurunda da yapılabilir.
Konut kirası: Konut, kişilerin devamlı veya geçici olarak yerleşmek veya barınmak amacıyla oturmalarına elverişli yerlerdir. Bir yerin konut olarak değerlendirilme şartı kişiyi dışarıdan gelecek etkilere karşı bir koruma sağlamasıdır. Bu yüzden çadır veya baraka tarzı yerler konut kirasına konu olamazlar.
Kira Sözleşmesi Süresi
Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir. Eğer sözleşme üzerinde yazmıyorsa sözleşmenin süresi bir senedir. Kiracı, kira sözleşmesinin bitimine 15 gün kala yazılı olarak fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir. Kiraya veren sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez. Kiraya verenin kiracıyı evden çıkarmak için fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdiremese de sözleşmeyi sonlandırma hakkının bulunduğu bazı durumlar vardır. Kiraya verenin Sözleşmeyi sonlandırma hakkının olduğu durumlar olsa bile hukuk sistemimizde kira sözleşmesini sonlandırabileceği tek yöntem “tahliye davası”dır.
Kiracının Tahliyesinin Sebepleri
TBK hükümleri genellikle kiracıyı korumaktadır. Bu nedenle kiraya verenin kiracıyı evden çıkarmak için haklı bir nedeni oluşmamışsa kiracı da 15 gün önceden kira sözleşmesini sonlandıracağını bildirmemişse kiracıyı evden çıkarmak mümkün olmaz. Kanunun kiracıyı koruyucu yapısı gereği aşağıdaki nedenler aranır.
a)Kiraya Verenden Kaynaklanan
1.İhtiyaç Sebebiyle: Kiraya veren, kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini, sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı davayla sona erdirebilir. Kiraya veren, dava açacağını, en geç dava açma süresi içinde kiracıya bildirmişse dava açma süresi kira yılının sonuna kadar uzamış sayılır.
Kiraya veren, gereksinim sebebiyle kiralananın tahliyesi sağlandığında, haklı bir sebep olmadan aradan 3 yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracısından başka kimseye kiralayamaz.
2.Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle: Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla aslı onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi gerekli ve bu sırada kiralananın kullanımı imkansız ise , kira sözleşmesini Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı davayla sona erdirebilir. Bu davada yapılacak olan yeniden inşa veya kapsamlı tamir ve tadilata ilişkin projenin mahkemeye sunulması gerekir. Bu projeye dayanılarak teknik bilirkişiler tarafından yapılacak keşif sonucunda kiraya verilenin, binanın kullanılamayacağı kesinleşirse tahliyeye karar verilir.
Bu davanın da açılma süresi yine ihtiyaç nedeniyle tadilatta olduğu gibi sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 aydır.
Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimden itibaren 6 ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona ermeden kiralayan, kiralananı,3 yıl geçmeden bir başkasına kiralayamaz.
3.Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle: Kiralananı sonradan edinen kişi, kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı bir davayla sonlandırabilir. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açılan davada ihtiyaç sebebiyle açılacak tahliye davasından farklı olarak kira sözleşmesinin süresinin bitmesinin beklenmesine gerek yoktur.
Sonradan edimi kazanan kişi gereksinim haricinde keyfi sebeplere dayanarak kira sözleşmesinin feshi ve kiracıyı evden çıkarma hakkı kazanmaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı sürece, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
b) Kiracıdan Kaynaklanan Haller
1.Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle: Kiracı, Kiralananı teslim aldıktan sonra, kiraya verene yönelik, kiralananı yazılı tahliye taahhüdü vermiş olmasına rağmen boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten itibaren kira sözleşmesini 1 ay içinde icraya başvurarak ya da dava açarak sonlandırabilir. Dikkat edilmesi gereken husus yazılı taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesidir. Tahliye taahhütleri kesinlikle yazılı olmalıdır.
2.Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira borcunu yerine getirmezse kiraya veren kiracıya yazılı bir şekilde en az 30 günlük bir süre verip bu süre içerisinde de borcunu ödememesi durumunda sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sonlandırabilir.
Yazılı bildirim noter kanalıyla ihtarname ile yapılabileceği gibi icra dairesi yoluyla ödeme emri göndererek de yapabilir. İcra dairesinden ödeme emri gönderildiğinde tahliye davası İcra Hukuk Mahkemesine açılır.
3.İki Haklı İhtar Sebebiyle: Kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki kere haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ödenmemiş kira bedellerine ilişkin yapılan icra takibine yönelik ödeme emirleri de ihtar yerini geçer.
4.Kiracının Kullanabileceği Başka Konutunun Bulunması: Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutu varsa kiraya veren, sözleşme yapıldığı sırada bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden bir ay içinde sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sona erdirebilir. Kiracının sahibi olduğu konut oturmaya elverişli değilse, hukuken geçerli mazeretleri varsa tahliye edilemez.
5.Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcu: Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan komşularına karşı saygılı olma yükümlülüğü vardır. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı hareket etmesi halinde kiraya veren, en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ister, aksi halde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.
Kiracının Konutu Terk Etmemesi Durumunda:
Kiracı, kiralanan üzerinde yukarıda da belirttiğimiz sebeplerle gönderilen ihtarnameye rağmen gerekli tahliye işlemlerini gerçekleştirmezse mülk sahibinin bu durumda yapması gereken şey Tahliye Davası açarak kiracının tahliye işlemini gerçekleştirmelidir. Kiraya veren kişinin kiracıyla ilgili yaşadığı uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
