Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
Taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasında çeşitli şekiller mevcuttur. Taşınmaz mülkiyetini kazanma şekline göre veya tescil durumuna göre kazanılabilecektir. Taşınmazın mülkiyetinin kazanılması Aslen Kazanma ve Devren kazanma şeklinde gerçekleşebilir.
Aslen Kazanma – Devren Kazanma:
Mülkiyetinin herhangi bir kimseden değil de doğrudan elde edilmesi vasıtasıyla kazanım şekli aslen kazanma işlemidir. Aslen kazanmaya verilebilecek en doğru örnek devlete veya özel bir şahsa ait olmayan bir taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı veya işgal vasıtasıyla mülkiyet elde edildiği takdirde aslen kazanma işlemi gerçekleşmiş olacaktır. Yaşantımızda sıklıkla karşımıza çıkan taşınmaz mülkiyetinin kazanılması yolu ise devren kazanma yoludur. Bir kişiden diğer başka bir kimseye mülkiyetin intikal edildiği durumlarda devren kazanma yolu ile taşınmaz mülkiyeti kazanılmış olacaktır. Örnek üzerinden gidecek olursak satın alınan bir evin tapuda bir kimseden başka birine mülkiyetinin geçiş yapması işlemi de devren kazanmaya örnektir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Tescille Kazanılması veya Tescilden Önce Kazanılması:
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması taşınır mülkiyetinin kazanılması bakımından farklılık arz eder. Kanunumuz taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında şekil şartı aramaktadır. Taşınmaz mülkiyeti ancak tapuya tescilin ardından kazanılmış olacaktır. Tescil denilen husus tapı kütüğünde yer alan taşınmaza ait bölümde mülkiyet hakkı başta olmak üzere ayni hakların da yer aldığı taşınmaz ile ilgili bilgilerin yer aldığı bölümdür. Bu bölüme yetkili kişi tescil talebinde bulunarak taşınmaz üstündeki tasarruf yetkisini belgelendirdiği takdirde (kazanım sebebi de yer almalıdır.) taşınmazın mülkiyetinin tescil işlemi gerçekleşir. Taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanma durumları da mevcuttur. Kanunlarımızda sayılan bu hallere örnek verecek olursak cebri icra, miras, kamulaştırma vb. diğer durumlarda taşınmazın mülkiyeti tescil gerçekleşmeden önce kazanılmış olacaktır.
Tescilden Önce Kazanma Halleri
Taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanma durumları da mevcuttur ancak bu durumların kanunlarda yer alması gereklidir. Cebri icra, kamulaştırma, miras, işgal, mahkeme kararı ve buna benzer kanunlarda yer alan diğer durumlarda taşınmazın mülkiyeti tescil gerçekleşmeden önce kazanılmış olacaktır.
Tescilden önce kazanma durumlarının varlığı halinde taşınmazın devredilmesi, rehini gibi hukuki durumların meydana getirilebilmesi tescil şartına bağlıdır.
Mülkiyetin tescilsiz kazanıldığı hallerde geçici tescil şerhi konulması tescil edilmemiş olan malikin menfaatine olacaktır. Bu işlem gerçekleşmezse eski malikin tescil edilmeyen sicilde kaydı devam eder ve tescilden önce kazanma halini bilmeyen başka kişilere karşı işlem gerçekleştirildiği takdirde bu kişilerin mal üzerinde kazanacağı haklar geçerli olur. Şerh ile birlikte bu kişiler iyiniyete dayanamayacaklardır.
Taşınmazın Zamanaşımı ile Kazanılması Halleri:
Türk Medeni Kanununda kazandırıcı zamanaşımı süresi olarak belirtilen bu durum Olağan Zamanaşımı – Olağanüstü Zamanaşımı süresi olarak ikiye ayrılmaktadır.
Olağan Zamanaşımını Türk Medeni Kanunu 712.maddede yer verilmiştir. Söz konusu madde ‘’ Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.’’ Şeklindedir. Buna göre adına yolsuz tescil yapılan kişinin aralıksız 10 yıl süren zilyetliğin ardından iyiniyetli şekilde tapuya tescil edilmesi şartıyla taşınmazın olağan zamanaşımı süresi ile kazanılması mümkündür.
Türk Medeni Kanunu 713.maddesinde düzenlenen Olağanüstü Zamanaşımında ise ‘’ Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir’’ denmektedir. Olağan zamanaşımında yolsuz tescil ile iyiniyetli kişinin 10 yıl zilyetliği aranırken olağanüstü zamanaşımında yirmi yıllık kesintisiz zilyetlik şartı getirilmiştir.
Olağanüstü zamanaşımı ile kazanımda yer alan bir diğer mesele de aynı koşullar altında maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. İlgili kanun maddesinde belirtilen bu duruma göre Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Sahipsiz Yerler ile İlgili Kanun Düzenlmesi:
Türk Medeni Kanununda
madde 715’te meydana getirilen düzenlemeye göre ‘’ Sahipsiz yerler ile yararı
kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.’’ Demektedir.
Taşınmazın Mülkiyeti ile ilgili Hukuki Durumlarda Görevli Mahkeme:
Taşınmaz ile ilgili durumlarda açılan tapu iptal ve tescil davası Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılacaktır.
