Kira Sözleşmelerinin Süresinin Sona Ermesi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiranın sona ereceği tarih bellidir. Bir başka deyişle, tarafların kira süresini, gün, hafta, ay ya da yıl olarak belirledikleri kira sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmeleridir. Kira sözleşmesi, belirli bir süre için yapılmış olduğu ve susma (sükut) ile yenilenmediği takdirde, bu sürenin geçmiş olmasıyla birlikte kendiliğinden sona erer. Ancak, süre geçmiş olduğu halde kiraya veren, kiracının kullanmaya devam etmesine karşı çıkmamışsa ya da kullanmasına izin vermişse,kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

Bu tür kirada, belirli sürenin bitiminde, kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Ancak tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmesinde, aksi de kararlaştırılmamışsa, sözleşme kendiliğinden bir yıl yenilenmiş sayılır. Dikkat edilmesi gereken husus sözleşmenin böyle bir durumda uzamadığı, ancak yenilendiğidir. Bu duruma göre yenilenen ürün kirasında, taraflar, yasal bildirim süresine ( 6 ay ) uymak koşuluyla her kira yılının sonu için sözleşmeyi feshedebileceklerdir.

Ürün kirasına benzemekle birlikte, ondan farklı olarak bu tür kiralarda kiracı, belirli sürenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Görüldüğü gibi burada sözleşmenin yenilenmesi değil uzamış sayılacağı belirtilmiştir. Bunun yanı sıra fesih bildirimi hakkı öncelikle kiracıya tanınmış bir hak olarak karşımıza çıkmaktadır. Kiraya veren, sözleşmenin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Uzayan her yeni yıl içinde kiraya veren bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi uzamış olur. Bu durumun tekerrür etmesi hakkaniyetle bağdaşmadığından, TBK. m. 347 ile  “..Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir…” yasada bir sınırlama öngörülmüştür. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreye izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla hiçbir sebep ileri sürmeden sözleşmeye son verebilir. Yani kiracı 10 yıl boyunca kira akdi bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmazsa kiraladığı mecurda oturabilecektir.

Belirsiz süreli kira, başlangıç tarihinin belli olmadığı bunun yanı sıra zaman bakımından süresi belli olmayan kira ilişkisidir. Kanun koyucu belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sonsuz olarak tarafları bağlamaması için, kira sözleşmesinin sürekli bir borç ilişkisi olması nedeniyle, sözleşmenin taraflarına (kiraya veren ve kiracı) haklı bir sebep olmasa bile, olağan fesih ile sözleşmeyi sona erdirebilme imkanı tanımıştır.

Kira süresinin belli olmamasından ötürü bu ilişkinin sona ermesi için karşı tarafın önceden uyarılması gerekmektedir ki öğretide buna “fesih bildirimi” demekteyiz. Fesih bildirimi taraflara kesin olarak neyin söz konusu olacağını anlatacak nitelikte olmalıdır. Fesih bildirimi için belirli süreler öngörülmüş, kiralanan şeyin cinsine göre bir ayırıma tabi tutulmuştur.

Taşınmaz mallar veya taşınır yapılara ilişkin bir kira sözleşmesi var ise, sözleşme, üç ay önce fesih bildirimi yapılmış olmak koşuluyla, altı aylık kira dönemi sonunda feshedilecektir.

Taşınmaz mallarla taşınır yapılara ilişkin kira sözleşmesi belirsiz süreli ise; TBK. m. 329 gereği, önce yerel adete göre ve yerel adet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak taraflardan herhangi birisince kira sözleşmesi feshedilebilir. Buna göre, -yerel adete göre belirlenmemişse- altı aylık fesih dönemleri için üç aylık fesih bildirim süreleri içinde yapılacak fesih bildirimi ile belirsiz süreli kira sözleşmesini sona erdirme imkanı her hangi bir ayırım yapılmaksızın, taşınmaz kiraları ve aynı zamanda TMK. m. 728 anlamında taşınır yapı kiraları için mevcuttur.

Taşınır mal kiralarında ise, üç gün önce bildirim yapılarak kira sözleşmesi her zaman feshedilebilecektir. bu kuralın kanunda bir istisnası vardır. Şöyle ki, eğer taşınır mal, kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verilmişse ve kiracı da bu malı özel kullanımı için kiralamışsa, bu halde üç gün olan fesih bildirimi yerine, kiracı, üç aylık kira dönemi için en az bir ay önceden yapacağı bir bildirimle sözleşmeyi feshedebilecektir.

Ayrıca kısaca değinmek gerekirse, fesih bildirimi, birden fazla kiracı veya kiralayan varsa, tamamı tarafından, tamamına karşı yapılmalıdır.

Ürün kirasına baktığımızda, yerel adet olmadığı zaman, öncelikli bildirim yapıldığı takdirde sözleşmenin feshedilebileceğini TBK. m. 368’ den görüyoruz. Fesih hakkı, bu tür kiralarda hem kiraya verene hem de kiracıya verilmiş olmakla birlikte, bildirim süresi en az altı ay olarak öngörülmüştür.

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin belirsiz süreli sözleşmelerde, belirli bir sürenin geçmesi üzerine kiraya verene de herhangi bir sebep göstermeksizin bildirim yolu ile sözleşmeyi feshetme imkanı tanınmıştır. Kiracı, yasal fesih sürelerine uyduğu takdirde belirsiz kira sözleşmesini her zaman için feshedebilecektir. Bunun yanı sıra kiraya veren ise, kira başlangıç tarihinden on yıl geçtikten sonra yine genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunarak bu fesih hakkını kullanabilecektir. Ayrıca belirtmek gerekirse, ister belirli süreli olsun ister belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı işyeri kirasıyla ilgili yapılacak fesih bildiriminin mutlaka yazılı olması şartı vardır. Şu husus da vurgulanmalıdır ki, konut ve çatılı işyeri kirasının bildirim yoluyla sonlandırılmasına bir sebep ve gerekçe gösterme zorunluluğu da yoktur.